Доходность ренталс

[IL]

На вопрос: "почему квартира рентал?" - ответ был всегда один: "собираешься жить здесь дольше трех лет - покупай, нет - рентуй!".

Полностью согласен.

[IL]

Но, блин, снимать дом, стоящий миллион долларов за 26 тыщ в месяц -- мне кажется перебор. Безумная цена какая-то.

[Американка]

Ожидается, что рынок жилья Бакхеда в 2026 году перейдет к более сбалансированной и активной среде после периода замедления роста в конце 2024 и 2025 годов. На рынок будут влиять умеренные процентные ставки и неизменная привлекательность района для состоятельных покупателей.

Тенденции на 2026 год

Спойлер

Снижение ставок по ипотеке: Национальные прогнозы предполагают, что ставки по ипотеке продолжат снижаться, потенциально переместившись в диапазон чуть выше 6% в течение 2026 года. Это может значительно повысить покупательную способность и привлечь покупателей, которые ждали более благоприятных условий финансирования.
Сохранение сильного спроса: Несмотря на недавнее замедление, фундаментальные показатели рынка Бакхеда остаются сильными. Привлекательность района для состоятельных семей и руководителей поддерживается такими факторами, как школы с высоким рейтингом, элитные удобства и близость к деловым районам. Этот устойчивый спрос, вероятно, предотвратит значительное падение стоимости недвижимости.
Созревающий рынок: Ожидается, что после периода ажиотажа во время пандемии рынок Бакхеда в 2026 году станет более зрелым, с менее агрессивными войнами за ставки. У покупателей будет больше предложений на выбор, что даст им больше возможностей для ведения переговоров.
Стратегия ценообразования является ключевой: Текущие рыночные данные показывают, что продажа недвижимости занимает больше времени, что указывает на необходимость для продавцов устанавливать стратегические цены, соответствующие рыночным условиям, чтобы привлечь предложения. Дома с завышенной ценой с большей вероятностью будут застаиваться на рынке дольше.

Устойчивость рынка элитной недвижимости: Элитный рынок в Бакхеде продолжает демонстрировать лучшие результаты, чем сегменты с более низкими ценами, благодаря значительному предложению и более сильному финансовому положению покупателей. Ожидается, что эта устойчивость сохранится.

Полагаю, что это касается и других рынков элитного жилья, подтверждая тезис о том, что богатые богатеют, а бедные беднеют

[Американка]

Но, блин, снимать дом, стоящий миллион долларов за 26 тыщ в месяц -- мне кажется перебор. Безумная цена какая-то.

Арендаторами элитной недвижимости в районе Бакхед, как правило, являются состоятельные специалисты, руководители высшего звена и временные жители, стремящиеся к роскошному образу жизни. Причины, по которым они предпочитают арендовать жилье, а не покупать его, могут быть разными — от поиска временного жилья до приоритета гибкого и высококлассного образа жизни.

Спойлер

Состоятельные специалисты и руководители

Корпоративные трансферы: Руководители и сотрудники высокого уровня, переезжающие в Атланту для работы на новой должности, часто арендуют элитную недвижимость на длительный срок, пока обустраиваются. Это также обеспечивает временное проживание для специалистов, работающих по долгосрочным контрактам.
Предприниматели и состоятельные частные лица: Бакхед является центром развития бизнеса и карьерных возможностей, привлекая людей с высоким уровнем дохода, включая миллионеров, которые предпочитают арендовать жилье. Согласно исследованию, упомянутому Atlanta Real Estate Forum, Атланта является национальным центром притяжения для «арендаторов-миллионеров», многие из которых выбирают элитные квартиры и дома.
Знаменитости и общественные деятели: Известно, что в этом районе также проживают знаменитости, генеральные директора и другие выдающиеся личности. Многие ищут уединения и эксклюзивных удобств, которые предлагает недвижимость в этом районе.

Краткосрочные и временные жители

Краткосрочная аренда: Такие компании, как Atlanta Luxury Rentals, специализируются на размещении клиентов на короткий срок, которыми часто являются специалисты киноиндустрии, спортсмены и другие VIP-персоны.
Временные жители: Лица, продающие одну элитную недвижимость и ожидающие строительства или освобождения другой, могут временно арендовать жилье, стиль которого соответствует их привычному образу жизни.
Меблированная аренда для руководителей: The Buckhead Collection и другие службы предлагают полностью меблированную аренду класса люкс по системе «все включено» на срок от 30 дней и более, что привлекает тех, кому требуется удобное и высококлассное временное жилье.

Арендаторы, ориентированные на образ жизни

Состоятельные миллениалы и представители поколения X: Эти поколения все чаще предпочитают арендовать жилье, а не владеть им, стремясь к гибкому, технологичному и насыщенному удобствами образу жизни. Многих привлекают возможности для пеших прогулок, изысканные рестораны и магазины, которые предлагает Бакхед.
Разборчивые семьи: Хотя некоторые семьи с высоким доходом выбирают владение жильем, другие предпочитают гибкость аренды в Бакхеде, чтобы получить доступ к его первоклассным школам и паркам без долгосрочных обязательств по покупке дома.

[Blitz]

Полагаю, что это касается и других рынков элитного жилья, подтверждая тезис о том, что богатые богатеют, а бедные беднеют

Это подтвердждает и другие тезисы:
1. На всякий дом, наверное, найдется свой тенант или новый собственник, типа профессионального баскетболиста, кочующего из одной команды в другую.
2. Рынки недвижимости локальны. Торонто и Ванкувер могут быть в кризисе, а Монреаль и Атланта – нет.
3. Хорошие и элитные районы и объекты держат удары лучше, но на них тоже тенденции рынка обычно распространяются (только картинка будет более розовой – просядет меньше или будут продавать-сдавать дольше).
4. Формула 1% обычно успешно работает в гетто (нехороших полукриминальных районах), убитых или полуубитых домах (требующих каких-то вливаний), на сомнительных тенантах (обкуренных компаниях), с задолженностями по налогам, сомнительными тайтлами (с не до конца разобравшимися наследниками между собой), или мульти-комплексами (типа дуплексов, триплексов)
5. Среднестатический обыватель или средний класс примеров 1% в жизни может никогда не увидеть, так как их обычно нет на зиллоу или МЛС. Их обычно находят через связи с риэлторами и выторговывают с 1% до полутора и даже двух процентов. Это совершенно особый бизнес, и он возможен не во всех локациях. Сама по себе формула 1% универсальна, но ее распространение в жизни будет неравномерно. Обычно она действует в локациях без роста цен или даже с падением цен из-за каких-то проблем (типа депрессивных мест с безработицей, криминалом и т.п.).

[Kapitula]

Даже если они просто выплачивают моргидж это уже хорошо, так как дом достанется вам в итоге, нет?

[homa brut]

Други, понимаю, что не совсем в тему. Но у меня вопрос по оформления рента для налогов. Мы только что купили проперти уже с сьемщиками. Купили не на компания, а на себя персонально. Как при плате налогов списывать плату по ипотеке и ремонты? Если уже есть такая тема, сбросте ссылку.

[IL]

Даже если они просто выплачивают моргидж это уже хорошо, так как дом достанется вам в итоге, нет?

Если рента покрывает моргич и расходы, это генерирует положительный ретерн, конечно. Просто вы делитесь деньгами с банком, который получает наверное половину от всех ваших доходов.

[perkins]

Даже если они просто выплачивают моргидж это уже хорошо, так как дом достанется вам в итоге, нет?

S&P 500 ETF в среднем дает 10% годовых. Вложись и в итоге вся прибыль достанется тебе

[Kapitula]

Даже если они просто выплачивают моргидж это уже хорошо, так как дом достанется вам в итоге, нет?

Если рента покрывает моргич и расходы, это генерирует положительный ретерн, конечно. Просто вы делитесь деньгами с банком, который получает наверное половину от всех ваших доходов.

В смысле. Я получаю бесплатный дом на выходе, а банк при чем? Ну ок, даунпеймент еще

[OtecFedor]

Нет, страховка выростет. Раньше вы страховали пропердь за 120, а сеичас за 360.

Там копейки страховка та

Плюс амортизация, пропорциональна текушеи стоимости. Домек не молодеет, изнашивается и становится просто dated. Чем дороже вешь тем дороже ее чинить, в labor rate как миниму зашита liability insurance

[IL]

Если рента покрывает моргич и расходы, это генерирует положительный ретерн, конечно. Просто вы делитесь деньгами с банком, который получает наверное половину от всех ваших доходов.

В смысле. Я получаю бесплатный дом на выходе, а банк при чем? Ну ок, даунпеймент еще

Как причём? Каждый пеймент по моргичу состоит из принципала и интереса банка. Грубо говоря половина идёт на выплату долга, а половина в прибыль банка.

[Kapitula]

В смысле. Я получаю бесплатный дом на выходе, а банк при чем? Ну ок, даунпеймент еще

Как причём? Каждый пеймент по моргичу состоит из принципала и интереса банка. Грубо говоря половина идёт на выплату долга, а половина в прибыль банка.

Мне какая разница если это тенанты платят

[IL]

Всё верно, Ремси как всегда прав. 1% получить очень трудно, и многие соглашаются на 0.8, 0.7, потом 0.5 -- и всё, работаем себе в убыток. И крупные инвесторы начинают продавать, поэтому и цены начали падать. Кому, скажите, по карману рентовать дом за 10 тыщ? Эти люди лучше себе дом купят и рентовать не будут.

Какие вы все меркантильные Не в деньгах счастье.. У моего мужа например 4 рентал проперти стоят уже лет надцать без тенантов,и он не парится, цена на проперти за годы выросла и слава те. А другие проперти у нас коммерческие, милое дело, никакой головной боли кроме тех.обслуживания ворот иногда,тенанты платежеспособные на таких ренталах.И не забывайте, что при продаже недвиги наша долбестная ирс обдерет вас как липку, пусть уж лучше стоят и пустуют, тем более, что проперти таксы небольшие так как куплено давно.

Сидеть и ждать -- вполне себе стратегия, ничем не хуже сдачи в рент. Если это генерирует 5% из-за роста цен, можно и ждать. Если не генерирует -- лучше продать и отнести деньги в банк и заработать свои 5% там.

[IL]

Как причём? Каждый пеймент по моргичу состоит из принципала и интереса банка. Грубо говоря половина идёт на выплату долга, а половина в прибыль банка.

Мне какая разница если это тенанты платят

Да никакой. Просто вместо того, чтобы зарабатывать деньги, ты отдаешь их банку. А если тенанты съедут, будешь платить банку из своей зарплаты.

[Kapitula]

Почему не хуже, с тенантами явно больше будет

[ALK]

Други, понимаю, что не совсем в тему. Но у меня вопрос по оформления рента для налогов. Мы только что купили проперти уже с сьемщиками. Купили не на компания, а на себя персонально. Как при плате налогов списывать плату по ипотеке и ремонты? Если уже есть такая тема, сбросте ссылку.

Если вы зарабатываете больше $150К в год и не проходите под определение real estate professional, то вы ничего сейчас не спишете, а все списания можно будет вычесть при рпродаже дома.

[Kapitula]

Мне какая разница если это тенанты платят

Да никакой. Просто вместо того, чтобы зарабатывать деньги, ты отдаешь их банку. А если тенанты съедут, будешь платить банку из своей зарплаты.

Не платить банку, а выплачивать свой дом

[IL]

Да никакой. Просто вместо того, чтобы зарабатывать деньги, ты отдаешь их банку. А если тенанты съедут, будешь платить банку из своей зарплаты.

Не платить банку, а выплачивать свой дом

Нет. Умножь свой мансли пеймент на количество пейментов и сумма получится намного больше, чем цена дома. Эту разницу банк себе и прикарманит.

[Blitz]

Как при плате налогов списывать плату по ипотеке и ремонты?

Зависит от юрисдикции. В Канаде ремонт и проценты по ипотеке списываются с вашего индивидуального дохода, а тело ипотеки - нет. Например, вы собрали арендной платы 30к в год, вычитаете налоги, ремонты, проценты по ипотеке, другие расходы (помощь риэлторов, рекламу, месячные фи кондоминиума или ассоциации), с вычетом амортизации надо думать (можно вычесть, а можно - нет, это обоюдоострое решение). Получили 25к расходов. Значит, доход в 5к добавляете к своей условной годовой зарплате в 100к, и платите налоги со 105к. Творческая бухгалтерия начинается на ваших расходах, 25к или 27к, а лучше 30к документально обставить.