Доходность ренталс

[Blitz]

Даже если они просто выплачивают моргидж это уже хорошо, так как дом достанется вам в итоге, нет?

Это индивидуально. Хорошо, если выплачивается и растет в цене быстро. Нормально, если выплачивается и растет в цене по инфляции. Если не растет в цене, а просто выплачивается, то удовлетворительный результат, кмк. Но это все субъективно, например, по сравнению с фондовым рынком, где вы могли озолотиться или потерпеть убытки.

[IL]

Как при плате налогов списывать плату по ипотеке и ремонты?

Зависит от юрисдикции. В Канаде ремонт и проценты по ипотеке списываются с вашего индивидуального дохода, а тело ипотеки - нет. Например, вы собрали арендной платы 30к в год, вычитаете налоги, ремонты, проценты по ипотеке, другие расходы (помощь риэлторов, рекламу, месячные фи кондоминиума или ассоциации), с вычетом амортизации надо думать (можно вычесть, а можно - нет, это обоюдоострое решение). Получили 25к расходов. Значит, доход в 5к добавляете к своей условной годовой зарплате в 100к, и платите налоги со 105к. Творческая бухгалтерия начинается на ваших расходах, 25к или 27к, а лучше 30к документально обставить.

В США вы добавите к своим доходам 30, а потом вычтите свои расходы в 25к. В итоге заплатите налог со 105.

[LadyLiberty]

Какие вы все меркантильные Не в деньгах счастье.. У моего мужа например 4 рентал проперти стоят уже лет надцать без тенантов,и он не парится, цена на проперти за годы выросла и слава те. А другие проперти у нас коммерческие, милое дело, никакой головной боли кроме тех.обслуживания ворот иногда,тенанты платежеспособные на таких ренталах.И не забывайте, что при продаже недвиги наша долбестная ирс обдерет вас как липку, пусть уж лучше стоят и пустуют, тем более, что проперти таксы небольшие так как куплено давно.

Сидеть и ждать -- вполне себе стратегия, ничем не хуже сдачи в рент. Если это генерирует 5% из-за роста цен, можно и ждать. Если не генерирует -- лучше продать и отнести деньги в банк и заработать свои 5% там.

При продаже капитал гейнс айэреска заберёт, 25%.!!!

[IL]

Сидеть и ждать -- вполне себе стратегия, ничем не хуже сдачи в рент. Если это генерирует 5% из-за роста цен, можно и ждать. Если не генерирует -- лучше продать и отнести деньги в банк и заработать свои 5% там.

При продаже капитал гейнс айэреска заберёт, 25%.!!!

Лучше чем регуляр 37%. У нас всё сделано правильно для богатых.

[Американка]

Полагаю, что это касается и других рынков элитного жилья, подтверждая тезис о том, что богатые богатеют, а бедные беднеют

Это подтвердждает и другие тезисы:
1. На всякий дом, наверное, найдется свой тенант или новый собственник, типа профессионального баскетболиста, кочующего из одной команды в другую.
2. Рынки недвижимости локальны. Торонто и Ванкувер могут быть в кризисе, а Монреаль и Атланта – нет.
3. Хорошие и элитные районы и объекты держат удары лучше, но на них тоже тенденции рынка обычно распространяются (только картинка будет более розовой – просядет меньше или будут продавать-сдавать дольше).
4. Формула 1% обычно успешно работает в гетто (нехороших полукриминальных районах), убитых или полуубитых домах (требующих каких-то вливаний), на сомнительных тенантах (обкуренных компаниях), с задолженностями по налогам, сомнительными тайтлами (с не до конца разобравшимися наследниками между собой), или мульти-комплексами (типа дуплексов, триплексов)
5. Среднестатический обыватель или средний класс примеров 1% в жизни может никогда не увидеть, так как их обычно нет на зиллоу или МЛС. Их обычно находят через связи с риэлторами и выторговывают с 1% до полутора и даже двух процентов. Это совершенно особый бизнес, и он возможен не во всех локациях. Сама по себе формула 1% универсальна, но ее распространение в жизни будет неравномерно. Обычно она действует в локациях без роста цен или даже с падением цен из-за каких-то проблем (типа депрессивных мест с безработицей, криминалом и т.п.).

Ну да, типа Детроита, про который я постила, как одно из перспективных мест для высокого профита от рента в настоящее время

[Blitz]

В США вы добавите к своим доходам 30, а потом вычтите свои расходы в 25к. В итоге заплатите налог со 105.

Еще пара моментов - если расходов (31к) больше, чем доходов (30к), налогооблагаться будет все равно 100к (в Канаде). И как правильно заметили при продаже инвестиционной недвиги посчитают налог на кэпитэл гейн, где ваша списанная амортизация может вам аукнуться, переведя вас в следующий налоговый брекет (в Канаде будет прогрессивная ставочка на кэпитл гейн).

[IL]

В США вы добавите к своим доходам 30, а потом вычтите свои расходы в 25к. В итоге заплатите налог со 105.

Еще пара моментов - если расходов (31к) больше, чем доходов (30к), налогооблагаться будет все равно 100к (в Канаде). И как правильно заметили при продаже инвестиционной недвиги посчитают налог на кэпитэл гейн, где ваша списанная амортизация может вам аукнуться, переведя вас в следующий налоговый брекет (в Канаде будет прогрессивная ставочка на кэпитл гейн).

У нас тоже 0-15-20%. Продажа дома будет или 15 или 20.

[Американка]

Если у кого есть силы и желание получать высокую прибыль от рента - вот список мест для таких возможностей:

Спойлер

Лучшие места для получения высокой прибыли от аренды, как правило, находятся на Среднем Западе и в регионах Солнечного пояса США благодаря сочетанию высокого спроса на аренду, активного роста числа рабочих мест и относительно доступных цен на недвижимость.
Лучшие города для высокой прибыли от аренды
Рынки с высокой валовой доходностью от аренды (доход от аренды по отношению к цене недвижимости) часто встречаются в городах с более низкими ценами на жилье.
Город, штат
Прибл. валовая доходность от аренды Ключевые факторы
Детройт, Мичиган ~22,0% Очень низкие цены на жилье, продолжающаяся ревитализация и растущая экономика.
Кливленд, Огайо ~16,6% Доступные первоначальные затраты, стабильная экономика, поддерживаемая Cleveland Clinic и университетами.
Бирмингем, Алабама ~13,6% Высокая доходность, низкие цены и сильный сектор здравоохранения обеспечивают большой пул арендаторов.
Мемфис, Теннесси ~12,4% Логистический центр (FedEx), постоянный спрос на доступное жилье и законы, благоприятные для арендодателей.
Толидо, Огайо ~12,2% Очень доступные цены на жилье и низкий уровень вакантности.
Даллас/Форт-Уэрт, Техас ~7,2% Быстрый рост населения, диверсифицированная экономика (технологии, финансы, логистика) и отсутствие подоходного налога штата.
Хантсвилл, Алабама ~7,0%+ Технологии и аэрокосмическая промышленность (NASA, армия США) способствуют росту населения и рабочих мест.
Индианаполис, Индиана ~7,0%+ Стабильная, растущая экономика (логистика, здравоохранение), низкие налоги на недвижимость и сбалансированный рынок.

[LadyLiberty]

Еще пара моментов - если расходов (31к) больше, чем доходов (30к), налогооблагаться будет все равно 100к (в Канаде). И как правильно заметили при продаже инвестиционной недвиги посчитают налог на кэпитэл гейн, где ваша списанная амортизация может вам аукнуться, переведя вас в следующий налоговый брекет (в Канаде будет прогрессивная ставочка на кэпитл гейн).

У нас тоже 0-15-20%. Продажа дома будет или 15 или 20.

А ноль кому достанется? Гугл пишет,0-15-20% в зависимости от инкома.Т.е. при инкоме 48,350 платить ничего не будет селлер?

Long-term capital gains tax rates 2025

Capital gains tax rate Single (taxable income) Married filing separately (taxable income) Head of household (taxable income) Married filing jointly (taxable income)
0% Up to $48,350 Up to $48,350 Up to $64,750 Up to $96,700

https://www.fidelity.com/learning-cente ... -tax-rates

[Login]

При продаже капитал гейнс айэреска заберёт, 25%.!!!

Лучше чем регуляр 37%. У нас всё сделано правильно для богатых.

Владелец скромной проперти что, уже "богатым" стал, что ли? Да их - больше чем полстраны, наверное (в любом случае, таких - просто дофига и больше: любые развалины на любой улице - имеют какого-то владельца же) ! Просто выйдите на улицу и оглянитесь по сторонам: это же - обычное "население страны", а вовсе не "аппер миддл класс", в массе своей.

P.S.

В мегаполисах всё - конечно иначе: в ренталах живут очень и очень состоятельныe люди тоже, сплошь и рядом. Просто потому, что их высокие (по меркам страны в целом) зарплаты - легко покрывают возможные для них доходы от сдачи в рент своей недвивги гденидь в глуши. Но - сколько тех мегаполисов?

[ALK]

Еще пара моментов - если расходов (31к) больше, чем доходов (30к), налогооблагаться будет все равно 100к (в Канаде). И как правильно заметили при продаже инвестиционной недвиги посчитают налог на кэпитэл гейн, где ваша списанная амортизация может вам аукнуться, переведя вас в следующий налоговый брекет (в Канаде будет прогрессивная ставочка на кэпитл гейн).

У нас тоже 0-15-20%. Продажа дома будет или 15 или 20.

У них ступеньками - сначала 25%, а потом 33%.

[ALK]

Други, понимаю, что не совсем в тему. Но у меня вопрос по оформления рента для налогов. Мы только что купили проперти уже с сьемщиками. Купили не на компания, а на себя персонально. Как при плате налогов списывать плату по ипотеке и ремонты? Если уже есть такая тема, сбросте ссылку.

Если вы зарабатываете больше $150К в год и не проходите под определение real estate professional, то вы ничего сейчас не спишете, а все списания можно будет вычесть при продаже дома.

Понял, что требуется пояснение. Списывать можнои все расходы - mortgage interest, property tax, insurance и пр. расходы. Однако, если в результате получится минус (расходы выше дохода), то списывается только как написано выше.

[IL]

Лучше чем регуляр 37%. У нас всё сделано правильно для богатых.

Владелец скромной проперти что, уже "богатым" стал, что ли? Да их - больше чем полстраны, наверное (в любом случае, таких - просто дофига и больше: любые развалины на любой улице - имеют какого-то владельца же) ! Просто выйдите на улицу и оглянитесь по сторонам: это же - обычное "население страны", а вовсе не "аппер миддл класс", в массе своей.

При продаже праймари проперти всё по-другому. Капитал гейн такс берется с пропертей купленных для ренты/перепродажи.

[ALK]

При продаже праймари проперти всё по-другому. Капитал гейн такс берется с пропертей купленных для ренты/перепродажи.

Кроме того, что вычитается $250К на рыло, $500К на пару, никакой разницы нет. Знаю людей, которые переселялись в свой рентал на два года и потом продавали как primary residence.

[IL]

При продаже праймари проперти всё по-другому. Капитал гейн такс берется с пропертей купленных для ренты/перепродажи.

Кроме того, что вычитается $250К на рыло, $500К на пару, никакой разницы нет. Знаю людей, которые переселялись в свой рентал на два года и потом продавали как primary residence.

Ну как разницы нет? 500кх20% -- 100 тыщ экономии. Но да, всё верно, после вычета будет обычный капитал гейн...

[Irena]

Народ, что вы спорите. В других штатах вы, возможно, правы, а в калифорнии удачно купленный дом растет в цене как на дрожжах и никакой проблемы его продать, ибо очередь стоит из кеш онлы покупателей, продавцы еще и типа аукциона устраивают - ставят дом на продажу по цене ниже желаемой и продают "победителю", который даст самую большую сумму.
Особенно, если другие гешефты, например, с биржей, неизучены от слова совсем и нет никакого желания в эти игры играть. Сегодня ваша биржа растет, завтра трамп что-то ляпнет, и она винтом вниз... А хочется покоя на старости, понимаете ли. Хороший реал эстейт (я повторяю "хороший") в кали растет всегда. Ну, а процентом выше или ниже красивых биржевых графиков - так это цена спокойствия и стабильности. Одно могу сказать 100% - если не понимаешь в строительстве и ремонтах, то лучше в реал эстект не соваться - цены сейчас на все это запредельные. Сожрут-с.
Короче - если ты рубишь в биржевых операциях и вообще очень удачлив по жизни - тебе на биржу, в магнаты и прочая, а если ты соображаешь в строительстве и умеешь что-то своими руками, да еще и любишь это дело, но терпеть ненавидишь колебания биржи в зависимости... в принципе от всего, то тебе в реал эстеит.

[ALK]

Народ, что вы спорите. В других штатах вы, возможно, правы, а в калифорнии удачно купленный дом растет в цене как на дрожжах и никакой проблемы его продать, ибо очередь стоит из кеш онлы покупателей, продавцы еще и типа аукциона устраивают - ставят дом на продажу по цене ниже желаемой и продают "победителю", который даст самую большую сумму.
Особенно, если другие гешефты, например, с биржей, неизучены от слова совсем и нет никакого желания в эти игры играть. Сегодня ваша биржа растет, завтра трамп что-то ляпнет, и она винтом вниз... А хочется покоя на старости, понимаете ли. Хороший реал эстейт (я повторяю "хороший") в кали растет всегда. Ну, а процентом выше или ниже красивых биржевых графиков - так это цена спокойствия и стабильности. Одно могу сказать 100% - если не понимаешь в строительстве и ремонтах, то лучше в реал эстект не соваться - цены сейчас на все это запредельные. Сожрут-с.
Короче - если ты рубишь в биржевых операциях и вообще очень удачлив по жизни - тебе на биржу, в магнаты и прочая, а если ты соображаешь в строительстве и умеешь что-то своими руками, да еще и любишь это дело, но терпеть ненавидишь колебания биржи в зависимости... в принципе от всего, то тебе в реал эстеит.

Правда? И в 2008 году real estate в CA не провалился? Всегда растет? Ага. Тоже самое можно сказать о бирже. Она на длинных отрезках времени растет, а в какие-то моменты может и падать, и очень сильно. Как в том же 2008 году.

Housing Market Trends in California 2000 to Present
The California housing market has experienced significant fluctuations over the past two decades. From the early 2000s to the present, the market has been driven by various factors, including economic conditions, interest rates, and housing policies. Here's a summary of the trends observed in California's housing market from 2000 to the present:
2000s: The market saw a dramatic surge in home prices, driven by the dot-com boom and low-interest rates, leading to a housing bubble.

2008: The bubble burst, plunging the market into the Great Recession, with prices plummeting and foreclosures soaring.

2010s: The market began to recover, with prices gradually rising and a more stable market dynamic.

2020s: The market has continued to trend upward, with home prices remaining high and a competitive housing market.

The California housing market is characterized by its volatility and the cyclical nature of booms and busts. Understanding these trends is crucial for anyone considering buying or selling in the state.

[LadyLiberty]

В Калифорнии действительно ситуация другая, цены на проперти растут как на дрожжах, особенно в престижных районах, где простому смертному купить пропертю невозможно из-за нашенствия инвестеров с тостыми кошельками кэша, кто устраивает аукцион пропертей типа "кто больше даст". Я хотела купить очень желаемую пропертю по 1031 exchange года три назад, но куда там!пролетела со своим офером и 1031 в три дня, инвестер забил кешем цифру до потолка, а продавцу нафик какие-то 1031,если ему кеш дают.. С другой стороны местные коммуняцкие власти ужесточают условия для лендлордов рентконтролом и другими препонами,науськанные ими тенанты имеют мощную законодательную поддержку и среди них всё больше и больше появляется фабрикантов кейсов против лендлордов на ровном месте, например, развели клопов, а лендлор- в ответе,и судья присуждает в пользу тенанта 10К. Мне мой брокер с многолетним опытом много случаев рассказыывал на эту тему. Так что риск есть и там и там. Меня можно сказать пронесло от таких тенантов, хотя моя первая тенат пыталась что-то изобразить типа молда, которого не было на самом деле, а что было- это пятно на потолке от её лампы ночной-ароманизатора с открытым верхом и каким-то маслом, которое она туда помещала. Я вызвала ноа, никакого молда не обнаружили, но обнаружили эту лампу у неё. Потолок покрасила и исчезло то пятно,я делаю косметический ремонт после каждого тенанта.

[Kнязь]

Ну как разницы нет? 500кх20% -- 100 тыщ экономии. Но да, всё верно, после вычета будет обычный капитал гейн...

Зачем он там будет?! Вы забыли за 1031 Exchange?!

[IL]

Ну как разницы нет? 500кх20% -- 100 тыщ экономии. Но да, всё верно, после вычета будет обычный капитал гейн...

Зачем он там будет?! Вы забыли за 1031 Exchange?!

Ну мы продажу имели ввиду, не реинвестирование. Если проперть генерирует убытки, но ещё не подешевела, нужно инвестировать во что-то другое. Не обязательно в новую проперть. Сплошь и рядом дома за миллион сдаются за 3-4 тыщи в месяц. Доходность такого бизнеса 2-2.5%. Ещё и цены падают. Лучше отнести это деньги куда-нибудь в другое место.