Форум Привет

Добавлено: **Пн ноя 17, 2025 1:12 pm**

Сделала ресерч по Флориде. Говорят например, что лонг терм рент в Джаксонвилле может потенциально дать больший процент прибыли в год - 7-9%

Jacksonville
Long-Term Offers some of the best rental yield potential (7–9%) due to affordability and population growth. Attracts residents with lower home prices

Чтобы получить максимальную прибыль от аренды во Флориде, инвесторам следует ориентироваться на конкретные города, такие как Орландо, Киссимми и Джексонвилл, сосредоточившись на балансе высокого спроса на аренду, роста числа рабочих мест и относительно доступных цен на недвижимость. Прибыльными могут быть как краткосрочная (отпускная), так и долгосрочная аренда, при этом лучшая стратегия зависит от вашего стиля управления и устойчивости к риску.

Добавлено: **Пн ноя 17, 2025 1:16 pm**

AndrI-Oxa писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 4:13 am
LadyLiberty писал(а): ↑Вс ноя 16, 2025 9:32 pm
Вы шутите?? Или это вы так гипотетически мечтаете?И что было дальше, надеюсь вы показали ему куку и не впустили в дом. У вас же с этим мороном договор был или он вас поселил без договора? В любом случае, даже если устный договор был,он не имел права вот так вот выкидывать вас без предупреждения.30 дней нотис даётся на прекращение договора, а то и 60 если вы жили более года..Его траблы- его проблемы, отели для этого есть.
Конечно это был сарказм.
На тему "cрочно переселяться".

Ну нельзя же всё воспринимать так дословно. Разумеется переселить в пустой дом а не выгонять тенатов срочно, у меня рентал пустовал 4 года в общей сложности, между ремонтами и поиском подходящих тенантов. Кандидатур было уйма, но все не те.

Добавлено: **Пн ноя 17, 2025 1:16 pm**

Советская математика и политэкономия давно победили американскую макроэкономику, совершенно верно обосновав, что жить можно на 3%, если иметь дело с сахаром в вагонах...

В Канаде вообще нет институциональных инвесторов в недвижимость и цены падают вполне без них...

Добавлено: **Пн ноя 17, 2025 1:23 pm**

Основные моменты доходности рента во Флориде в настоящее время:

Лучшие города: Орландо (кратко- и долгосрочная аренда), Киссимми (краткосрочная аренда) и Джексонвилл (долгосрочная аренда, высокая доходность 7–9%).
Типы аренды: Краткосрочная аренда обеспечивает более высокий валовой доход, но сопряжена с большими расходами (уборка, комиссии 15–25%) и сезонностью. Долгосрочная аренда предлагает стабильный, предсказуемый доход и меньшие операционные расходы (8–12% на управление).
Факторы успеха: Растущее население Флориды и постоянный туризм поддерживают спрос.
Риски: Важно учитывать местные правила зонирования для краткосрочной аренды и высокие затраты на страхование от ураганов.

Добавлено: **Пн ноя 17, 2025 1:36 pm**

Как вы эти проценты считаете, объясните мне. Доходность в смысле.

Добавлено: **Пн ноя 17, 2025 1:38 pm**

IL писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 5:01 am
LadyLiberty писал(а): ↑Вс ноя 16, 2025 9:41 pm
За 200К сейчас стоит 520К и даже более, зависит от импрувмент и состояния, а рент - 3К ощущается неплохо.Причины продаж рентал пропертей разные у людей, но такие факторы как плохое ноа и коммюнити играют существенную роль. Если ноа финансово стабильно, район престижный, коммюнити приличное, инфраструктура прекрасная, океан рядом,моргиджа нет, а таксы низкие так как покупали давно, такую проперти грех продавать,если конечно не возникла ситуация серьезная и другого выхода нет..
О том и речь. 3к в месяц = 36к в год. Минус налоги, ремонты, страховки, хоа, траву косить -- тыщ 10-15 наверное. Итого доход получается 21-26к в год, что составляет 4-5%. Те же 5% можно легко получить другим способом. Сдавать проперти в рент выгодно только если цена на проперть растёт. Если растёт на 5% в год, сумма получается 10% годовых, а это уже очень хорошо.

У меня немного больше выходит, налоги низкие, траву ноа косит как и ремонты некоторые, а иншуранс моя меня приятно удивила, не повысили примиум после всего что произошло в Кали, они не принимают новых клиентов, только со старыми работают. Ну а ремонты не так уж часто, ттттт, у меня только один аварийный был, ноа поменяло трубу, а иншуранс оплатила ремонт всей бафрум после потопа. Кстати с иншурансами ноа тёмный лес нынче, они не принимают новые ноа, а старым ставят весьма затратные требования, примиум у ноа иншурансей подскочили до небес!! соответственно и ноа фи. Да, скорее всего буду продавать, но в новостях про ресешен. говорят, 22 штата уже в ресешен, если Калифорнии и Техас войдут тоже, можно говорить о ресешен в масштабах страны..

Добавлено: **Пн ноя 17, 2025 1:41 pm**

IL писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 5:01 am
LadyLiberty писал(а): ↑Вс ноя 16, 2025 9:41 pm
За 200К сейчас стоит 520К и даже более, зависит от импрувмент и состояния, а рент - 3К ощущается неплохо.Причины продаж рентал пропертей разные у людей, но такие факторы как плохое ноа и коммюнити играют существенную роль. Если ноа финансово стабильно, район престижный, коммюнити приличное, инфраструктура прекрасная, океан рядом,моргиджа нет, а таксы низкие так как покупали давно, такую проперти грех продавать,если конечно не возникла ситуация серьезная и другого выхода нет..
О том и речь. 3к в месяц = 36к в год. Минус налоги, ремонты, страховки, хоа, траву косить -- тыщ 10-15 наверное. Итого доход получается 21-26к в год, что составляет 4-5%. Те же 5% можно легко получить другим способом. Сдавать проперти в рент выгодно только если цена на проперть растёт. Если растёт на 5% в год, сумма получается 10% годовых, а это уже очень хорошо.

Еще может быть выгодно, если у дома большой мортгаж, чем больше, тем лучше. Тогда надо делить не на $520к, а на выплаченную сумму. И сравнивать тогда надо с вложениями в сток этой же выплаченной суммы.

Добавлено: **Пн ноя 17, 2025 1:49 pm**

Клуша писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 1:41 pm
IL писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 5:01 am

О том и речь. 3к в месяц = 36к в год. Минус налоги, ремонты, страховки, хоа, траву косить -- тыщ 10-15 наверное. Итого доход получается 21-26к в год, что составляет 4-5%. Те же 5% можно легко получить другим способом. Сдавать проперти в рент выгодно только если цена на проперть растёт. Если растёт на 5% в год, сумма получается 10% годовых, а это уже очень хорошо.
Еще может быть выгодно, если у дома большой мортгаж, чем больше, тем лучше. Тогда надо делить не на $520к, а на выплаченную сумму. И сравнивать тогда надо с вложениями в сток этой же выплаченной суммы.

У меня не было моргиджа, покупала за кэш. Кормить банки я не люблю, только использую их в своих интересах.

Добавлено: **Пн ноя 17, 2025 1:53 pm**

LadyLiberty писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 1:49 pm
Клуша писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 1:41 pm

Еще может быть выгодно, если у дома большой мортгаж, чем больше, тем лучше. Тогда надо делить не на $520к, а на выплаченную сумму. И сравнивать тогда надо с вложениями в сток этой же выплаченной суммы.
У меня не было моргиджа, покупала за кэш. Кормить банки я не люблю, только использую их в своих интересах.

Вы выигрываете на разнице мортгажа и стоков. Когда мортгаж 7% это может не иметь смысл.

Та же математика, что и старая рекомендации не выплачивать мортгаж досрочно, когда процент по нему был маленький. Выгоднее было лишние деньги вкладывать в стоки.

Добавлено: **Пн ноя 17, 2025 2:01 pm**

Kapitula писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 1:36 pm Как вы эти проценты считаете, объясните мне. Доходность в смысле.

Спойлер

Расчет доходности аренды включает использование конкретных формул, которые выражают доходность в процентах. Наиболее распространенными методами являются
валовая доходность аренды, чистая доходность аренды (ставка капитализации) и доход от вложенного капитала (ROI).
Валовая доходность аренды
Этот показатель дает быстрый, общий взгляд на потенциал заработка недвижимости до учета каких-либо расходов. Он полезен для первоначального сравнения различных объектов.

Формула: (Годовой доход от аренды / Общая стоимость недвижимости) × 100 = Валовая доходность в %
Пример: Недвижимость, купленная за $250 000, приносит $1 500 ежемесячной арендной платы ($18 000 в год).
($18 000 / $250 000) × 100 = 7,2% валовой доходности

Чистая доходность аренды (Ставка капитализации или Cap Rate)
Чистая доходность обеспечивает более точную картину фактической производительности инвестиций, учитывая операционные расходы. Она помогает определить доходность, основанную исключительно на операциях с недвижимостью, исключая расходы на финансирование.

Формула: (Чистый операционный доход (NOI) / Текущая рыночная стоимость недвижимости) × 100 = Чистая доходность в % (Cap Rate)
Расчет NOI: Годовой доход от аренды - Годовые операционные расходы (налоги, страховка, обслуживание, вакантность, плата за управление, коммунальные услуги, если их оплачивает арендодатель).
Пример: Используя ту же недвижимость за $250 000 с годовыми расходами в $4 500:
$18 000 (доход) - $4 500 (расходы) = $13 500 (NOI)
($13 500 / $250 000) × 100 = 5,4% чистой доходности/Cap Rate

Доход от вложенного капитала (Cash-on-Cash Return, CoC Return)
Этот показатель имеет решающее значение для инвесторов, которые финансируют свои покупки с помощью ипотеки, поскольку он измеряет доходность на фактически вложенные денежные средства (первоначальный взнос, расходы на закрытие сделки, расходы на ремонт).

Формула: (Годовой денежный поток до уплаты налогов / Общий вложенный капитал) × 100 = CoC Return в %
Расчет годового денежного потока: NOI - Годовые платежи по ипотеке (основной долг и проценты)
Общий вложенный капитал: Первоначальный взнос + Расходы на закрытие сделки + Первоначальные расходы на ремонт
Пример: Инвестор вкладывает $50 000 наличными в недвижимость (включая расходы на закрытие сделки/ремонт) и имеет годовой денежный поток в размере $6 000 после всех расходов, включая ипотеку:
($6 000 / $50 000) × 100 = 12% дохода от вложенного капитала

Общие рекомендации

Общий ориентир для хорошего ROI или CoC Return арендной недвижимости в США часто составляет от 8% до 12%.
Хорошая ставка капитализации (Cap Rate) на большинстве городских рынков обычно находится в диапазоне от 5% до 10%.
Хорошая доходность во многом зависит от вашего местоположения, типа недвижимости и инвестиционных целей.

Добавлено: **Пн ноя 17, 2025 2:02 pm**

местные лэндлорды в массе своей из ПН и они не понимают о чем пишут. У них в одном сообщении низкие таксы, а в другом их обдирают комуняки

Добавлено: **Пн ноя 17, 2025 2:15 pm**

Rental Property Calculator: https://www.zillow.com/rentals-network/ ... alculator/

Rental Property Calculator: https://www.calculator.net/rental-prope ... lator.html

Добавлено: **Пн ноя 17, 2025 2:30 pm**

Ок, я поняла, что это слишком много и сложно считать.

Добавлено: **Пн ноя 17, 2025 2:41 pm**

Главное правило - 1% - то есть, например, если дом куплен за 200К то доход от рента в месяц минимум должен быть 2К

Добавлено: **Пн ноя 17, 2025 2:54 pm**

Американка писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 2:41 pm Главное правило - 1% - то есть, например, если дом куплен за 200К то доход от рента в месяц минимум должен быть 2К

Нет! Не за сколько куплен, а за сколько можно сейчас продать.

Добавлено: **Пн ноя 17, 2025 2:58 pm**

Американка писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 2:41 pm Главное правило - 1% - то есть, например, если дом куплен за 200К то доход от рента в месяц минимум должен быть 2К

В чем смысл такого правила? Расходы на ремонты могут взлететь благодаря тем же трамповским тарифам, изменениям в каком-то местом коде и прочим фактором. В то время как способность собирать рент может рухнуть, когда у съёмщиков не будет работы и они не смогут платить столько, сколько вчера.

Как можно предвидеть, сколько рента можно собрать и сколько нужно на расходы на дом? Какая разница сколько стоил дом вчера?

Добавлено: **Пн ноя 17, 2025 3:02 pm**

Это только предварительная оценка, подробнее - смотри калькуляторы выше

Добавлено: **Пн ноя 17, 2025 3:04 pm**

Клуша писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 2:54 pm
Американка писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 2:41 pm Главное правило - 1% - то есть, например, если дом куплен за 200К то доход от рента в месяц минимум должен быть 2К
Нет! Не за сколько куплен, а за сколько можно сейчас продать.

Именно. Я уже три страницы над этим работаю.

Добавлено: **Пн ноя 17, 2025 3:08 pm**

domperignon писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 2:58 pm В чем смысл такого правила?

Это типа быстрый скрининговый инструмент. Если правило 1% не выполняется (рент меньше 2к при цене недвиги в 200к) - это плохой вариант. Стоимость ремонтов и др расходов вообще не надо считать для вашего же удобства. Быстро и сердито.

Добавлено: **Пн ноя 17, 2025 3:11 pm**

Формула: (Годовой доход от аренды / Общая стоимость недвижимости) × 100 = Валовая доходность в %
Пример: Недвижимость, купленная за $250 000, приносит $1 500 ежемесячной арендной платы ($18 000 в год).
($18 000 / $250 000) × 100 = 7,2% валовой доходности

Чистая доходность аренды (Ставка капитализации или Cap Rate)
Чистая доходность обеспечивает более точную картину фактической производительности инвестиций, учитывая операционные расходы. Она помогает определить доходность, основанную исключительно на операциях с недвижимостью, исключая расходы на финансирование.

Формула: (Чистый операционный доход (NOI) / Текущая рыночная стоимость недвижимости) × 100 = Чистая доходность в % (Cap Rate)
Расчет NOI: Годовой доход от аренды - Годовые операционные расходы (налоги, страховка, обслуживание, вакантность, плата за управление, коммунальные услуги, если их оплачивает арендодатель).
Пример: Используя ту же недвижимость за $250 000 с годовыми расходами в $4 500:
$18 000 (доход) - $4 500 (расходы) = $13 500 (NOI)
($13 500 / $250 000) × 100 = 5,4% чистой доходности/Cap Rate

Форум Привет

Доходность ренталс

Re: Доходность ренталс

Re: Доходность ренталс

Re: Доходность ренталс

Re: Доходность ренталс

Re: Доходность ренталс

Re: Доходность ренталс

Re: Доходность ренталс

Re: Доходность ренталс

Re: Доходность ренталс

Re: Доходность ренталс

Re: Доходность ренталс

Re: Доходность ренталс

Re: Доходность ренталс

Re: Доходность ренталс

Re: Доходность ренталс

Re: Доходность ренталс

Re: Доходность ренталс

Re: Доходность ренталс

Re: Доходность ренталс

Re: Доходность ренталс