Форум Привет

Там вообще непонятно текущая стоимость или за что купили. А если купили за 120, а сейчас 360, то вообще в полсчетах игнорировать, что в три раза выросла цена?

Тм все написано - надо внимательно читать

Наиболее точная формула: (Чистый операционный доход (NOI) / Текущая рыночная стоимость недвижимости) × 100 = Чистая доходность в % (Cap Rate)
Расчет NOI: Годовой доход от аренды - Годовые операционные расходы (налоги, страховка, обслуживание, вакантность, плата за управление, коммунальные услуги, если их оплачивает арендодатель).
Пример: Используя ту же недвижимость за $250 000 с годовыми расходами в $4 500:
$18 000 (доход) - $4 500 (расходы) = $13 500 (NOI)
($13 500 / $250 000) × 100 = 5,4% чистой доходности/Cap Rate

Используя ту же недвижимость (с)
В первом примере 250 была покупочная стоимость. Во втором- текущая. Как она в той же недвижимости не изменилась совсем

Большинство этих консалтеров от сохи и вообще не понимают как считать прибыльность бизнеса. Но это на самом деле хорошо. У некоторых такие дикие представления, что им можно впарить всё, что угодно, иногда диву даешься.

Kapitula писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 3:14 pm А если купили за 120, а сейчас 360, то вообще в полсчетах игнорировать, что в три раза выросла цена?

Формула 1% (как я ее понимаю) - инструмент быстрого и грубого принятия решений по инвестиционной недвижимости.
Если вы видите недвижимость стоимостью 120к, которую можно сдать за 2к, надо покупать.
Если вы видите недвижимость стоимостью 360к, которую можно сдать за 2к, НЕ надо покупать (будет плохая инвестиция).
Если вы уже ИМЕЕТЕ недвижимость стоимостью 360к, которую можно сдать за 2к, надо пытаться ПРОДАТЬ (у вас плохая инвестиция на руках).

IL писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 3:55 pm Большинство этих консалтеров от сохи и вообще не понимают как считать прибыльность бизнеса. Но это на самом деле хорошо. У некоторых такие дикие представления, что им можно впарить всё, что угодно, иногда диву даешься.

Вот а я про что. Что ваши все « вложить в стоки» как мертвому припарка тому, кто нихрена не понимает что делать со стоками

Kapitula писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 3:14 pm Там вообще непонятно текущая стоимость или за что купили. А если купили за 120, а сейчас 360, то вообще в полсчетах игнорировать, что в три раза выросла цена?

Нет, страховка выростет. Раньше вы страховали пропердь за 120, а сеичас за 360.

OtecFedor писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 4:40 pm

Kapitula писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 3:14 pm Там вообще непонятно текущая стоимость или за что купили. А если купили за 120, а сейчас 360, то вообще в полсчетах игнорировать, что в три раза выросла цена?

Нет, страховка выростет. Раньше вы страховали пропердь за 120, а сеичас за 360.

Там копейки страховка та

Blitz писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 4:11 pm

Kapitula писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 3:14 pm А если купили за 120, а сейчас 360, то вообще в полсчетах игнорировать, что в три раза выросла цена?

Формула 1% (как я ее понимаю) - инструмент быстрого и грубого принятия решений по инвестиционной недвижимости.
Если вы видите недвижимость стоимостью 120к, которую можно сдать за 2к, надо покупать.
Если вы видите недвижимость стоимостью 360к, которую можно сдать за 2к, НЕ надо покупать (будет плохая инвестиция).
Если вы уже ИМЕЕТЕ недвижимость стоимостью 360к, которую можно сдать за 2к, надо пытаться ПРОДАТЬ (у вас плохая инвестиция на руках).

очень грубая оценка, дом за 700К в Атланте оценивается в ренту 2800/месяц, а в NY metro в 5000/месяц

Kapitula писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 4:21 pm

IL писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 3:55 pm Большинство этих консалтеров от сохи и вообще не понимают как считать прибыльность бизнеса. Но это на самом деле хорошо. У некоторых такие дикие представления, что им можно впарить всё, что угодно, иногда диву даешься.

Вот а я про что. Что ваши все « вложить в стоки» как мертвому припарка тому, кто нихрена не понимает что делать со стоками

99% (включая меня) тоже ничего не понимают в индивидуальных стоках. Для нас есть ЕТФы, которые балансируют вложения между компаниями по их размеру, рынку, категории и т.п. Многие на рынке предпочитают вложения в индустриальных сектор, некоторые в ИТ компании, нефть, золото и т.п. Т.е. ЕТФы больше завязаны на общие тенденции рынка, чем на цену индивидуальных компаний. Это усредняет доходность, но значительно снижает риск. Я, например, вкладываю в S&P 500 ETF в ожидании, что американская экономика будет расти выше уровня инфляции. История показывает, что на длительных промежутках времени такие ЕТФ показывают доходность больше 10% ежегодно на текущую сумму вложений. Что нас ожидает в будущем х.з., но пока всё было нормально.

IL писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 4:49 pm

Kapitula писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 4:21 pm

Вот а я про что. Что ваши все « вложить в стоки» как мертвому припарка тому, кто нихрена не понимает что делать со стоками

99% (включая меня) тоже ничего не понимают в индивидуальных стоках. Для нас есть ЕТФы, которые балансируют вложения между компаниями по их размеру, рынку, категории и т.п. Многие на рынке предпочитают вложения в индустриальных сектор, некоторые в ИТ компании, нефть, золото и т.п. Т.е. ЕТФы больше завязаны на общие тенденции рынка, чем на цену индивидуальных компаний. Это усредняет доходность, но значительно снижает риск. Я, например, вкладываю в S&P 500 ETF в ожидании, что американская экономика будет расти выше уровня инфляции. История показывает, что на длительных промежутках времени такие ЕТФ показывают доходность больше 10% ежегодно на текущую сумму вложений. Что нас ожидает в будущем х.з., но пока всё было нормально.

Не обязательно в ETF, можно и в обычные index и пр. funds.

Kapitula писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 3:50 pm Используя ту же недвижимость (с)
В первом примере 250 была покупочная стоимость. Во втором- текущая. Как она в той же недвижимости не изменилась совсем

Ну это же только примеры, а ты подставь свою продажную сумму, которая у тебя сейчас

Blitz писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 4:11 pm

Kapitula писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 3:14 pm А если купили за 120, а сейчас 360, то вообще в полсчетах игнорировать, что в три раза выросла цена?

Формула 1% (как я ее понимаю) - инструмент быстрого и грубого принятия решений по инвестиционной недвижимости.
Если вы видите недвижимость стоимостью 120к, которую можно сдать за 2к, надо покупать.
Если вы видите недвижимость стоимостью 360к, которую можно сдать за 2к, НЕ надо покупать (будет плохая инвестиция).
Если вы уже ИМЕЕТЕ недвижимость стоимостью 360к, которую можно сдать за 2к, надо пытаться ПРОДАТЬ (у вас плохая инвестиция на руках).

Всё верно, Ремси как всегда прав. 1% получить очень трудно, и многие соглашаются на 0.8, 0.7, потом 0.5 -- и всё, работаем себе в убыток. И крупные инвесторы начинают продавать, поэтому и цены начали падать. Кому, скажите, по карману рентовать дом за 10 тыщ? Эти люди лучше себе дом купят и рентовать не будут.

Люди которые уже имеют эту дорогую проперть очевидно не могут её продать, потому что рынок сейчас не очень хороший для продаж, поэтому они сдают её в рент, чтобы получить хотя бы какую то прибыль

Люди, которые не могут купить эту дорогую проперть могут её рентовать на какое то время, чтобы почувствовать себя высшим классом с большими деньгами или пустить кому нибудь пыль в глаза

Клуша писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 1:53 pm

LadyLiberty писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 1:49 pm

У меня не было моргиджа, покупала за кэш. Кормить банки я не люблю, только использую их в своих интересах.

Вы выигрываете на разнице мортгажа и стоков. Когда мортгаж 7% это может не иметь смысл.

Та же математика, что и старая рекомендации не выплачивать мортгаж досрочно, когда процент по нему был маленький. Выгоднее было лишние деньги вкладывать в стоки.

Клушенька, не уговаривайте,для меня мортгидж- выброс денег на ветер, я - щедрая для близких, но жаадная для банков, недвигу покупаюя только за кеш, ту которую могу позволить купить,но только не в Мексике, конечно .

IL писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 6:26 pm

Blitz писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 4:11 pm
Формула 1% (как я ее понимаю) - инструмент быстрого и грубого принятия решений по инвестиционной недвижимости.
Если вы видите недвижимость стоимостью 120к, которую можно сдать за 2к, надо покупать.
Если вы видите недвижимость стоимостью 360к, которую можно сдать за 2к, НЕ надо покупать (будет плохая инвестиция).
Если вы уже ИМЕЕТЕ недвижимость стоимостью 360к, которую можно сдать за 2к, надо пытаться ПРОДАТЬ (у вас плохая инвестиция на руках).

Всё верно, Ремси как всегда прав. 1% получить очень трудно, и многие соглашаются на 0.8, 0.7, потом 0.5 -- и всё, работаем себе в убыток. И крупные инвесторы начинают продавать, поэтому и цены начали падать. Кому, скажите, по карману рентовать дом за 10 тыщ? Эти люди лучше себе дом купят и рентовать не будут.

Какие вы все меркантильные Не в деньгах счастье.. У моего мужа например 4 рентал проперти стоят уже лет надцать без тенантов,и он не парится, цена на проперти за годы выросла и слава те. А другие проперти у нас коммерческие, милое дело, никакой головной боли кроме тех.обслуживания ворот иногда,тенанты платежеспособные на таких ренталах.И не забывайте, что при продаже недвиги наша долбестная ирс обдерет вас как липку, пусть уж лучше стоят и пустуют, тем более, что проперти таксы небольшие так как куплено давно.

Американка писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 6:40 pm Люди, которые не могут купить эту дорогую проперть могут её рентовать на какое то время, чтобы почувствовать себя высшим классом с большими деньгами или пустить кому нибудь пыль в глаза

Для этого достаточно на каком-нибудь форуме сделать вид, что ты LLлэндлорд

perkins писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 8:41 pm

Американка писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 6:40 pm Люди, которые не могут купить эту дорогую проперть могут её рентовать на какое то время, чтобы почувствовать себя высшим классом с большими деньгами или пустить кому нибудь пыль в глаза

Для этого достаточно на каком-нибудь форуме сделать вид, что ты LLлэндлорд

Много раз обслуживал компы состоятельным (по моим меркам) людям, часто смаллтолки (долго ждать же, пока какая инсталляция или даунлоад какой).

На вопрос: "почему квартира рентал?" - ответ был всегда один: "собираешься жить здесь дольше трех лет - покупай, нет - рентуй!".

Решение о продаже или сдаче в аренду недвижимости в 2026 году во многом зависит от индивидуальных финансовых целей, условий местного рынка и личных обстоятельств. Общие тенденции предполагают потенциальный рост активности на рынке жилья в 2026 году, в то время как арендная плата, по прогнозам, продолжит расти, что делает оба варианта жизнеспособными в зависимости от вашей ситуации.

Продавайте, если: вам немедленно нужен капитал, вы хотите полностью избавиться от финансовых обязательств, связанных с недвижимостью, или не хотите брать на себя обязанности арендодателя. Прогнозы рынка предполагают потенциально сильную среду для продавцов в 2026 году.

Сдавайте в аренду, если: вы достаточно финансово стабильны, чтобы покрыть возможные периоды простоя и расходы на обслуживание, заинтересованы в сохранении актива для долгосрочного прироста стоимости и дохода, или хотите подождать, пока ставки по ипотеке, возможно, снизятся еще больше, прежде чем покупать свое следующее жилье.