Nikolai_0802 писал(а): ↑Сб ноя 15, 2025 6:46 pm
6- 9 % доходность. Не густо. Плюс платить менеджмент компании / риелтору. - Это мне так 20 лет ждать пока окупится ? Или ждать пока подорожает и потом продать ? В чем сермяжная правда ?
Мои соображения таковы:
1. Сермяжная правда инвестиционной недвиги – это расчет на ее быстрый и стремительный рост (что было в моем случае), или расчет на арендную плату, существенно перекрывающую затраты (типа дом сдать десятерым студентам покомнатно). Обычно эти две схемы одновременно не работают, со слов риэлтора, которому я относительно верю
2. Фондовый рынок дает больше, чем недвижимость. Недвижимость в своем городе может быть сопоставима с акциями по доходности только при идеальных раскладах (в случае ее бешеного роста и умелого перефинансирования с расширением линейки объектов). Если объект один, масштабирования навыков и умений лендлорда не происходит. Но будет диверсификация - акции и недвига – хороший набор на все времена. В инвестиции в заграничную недвижимость или удаленную я верю слабо. Я время от времени смотрю на предложения по Доминикане или Альберте, но их рекламные цифры не бьются с цифрами других источников и в целом не впечатляют мягко говоря.
3. По недвижимости разброс доходности будет большим (в зависимости от локации и тенантов), и он ничего вам не скажет для лично вашей ситуации, которая сильно отличается от моей. Я думаю, что 6-9% годовых - это реалистичные цифры для средневзвешенной ситуации при разумном выборе, тогда как индекс 500 давал примерно 15% годовых, что наверное не будет повторено в ближайшие годы.
4. Я купил односпальную квартиру с деном и балконом, локером и паркингом в центре Торонто (в спокойном театрально-развлекательном микрорайоне) за 333К канадских в 2010 году как пре-констракшн, то есть еще и котлована не было (общая площадь 585 кв футов, примерно 55 кв метров плюс балкон). Построили и заселили по графику в 2014, сдавал ее 8 лет до 2022 года, когда в квартиру вселилась дочь, которая еще будет там жить пару лет точно, пока доучится на юриста. Заплатил 66.6К (20%) в рассрочку с 2010 по 2014, потом моргидж (80%) примерно в 3% годовых на 25 лет (чуть меньше трех в среднем, в Канаде ставка меняется каждые 1-5 лет, если фиксированная, у нас была плавающая). Все мои затраты с 2014 по 2022 (моргидж, налоги, содержание и т.п.) отбивала аренда. Никогда не было отрицательных цифр, в ноль или малюсенький плюс. Квартира вообще никогда не пустовала, сдавалась нон-стоп по рынку квартиросъемщикам в основном категории молодых профессионалов с зарплатой шестизначных цифр. Ничего за 8 лет не сломалось вообще, один раз был засор раковины на кухне. За 8 лет было 6 тенантов (первый айтишник, последний доктор наук по астрофизике, и четыре пары – дизайнеры, театральные актеры, финансисты, управленцы – между этими индивидуалами), обычно жили 1 год, некоторые по два, даже не перекрашивали между ними, квартира уходила в лет как горячий пирожок. Всех тенантов искал сам, ноль затрат на риэлторов, которые обычно берут одномесячную плату за подбор жильцов.
5. В 2022 году покраску всей квартиры освежили (порядка 1200 канадских долларов стоило), в 2023 сломался центральный кондиционер (порядка 600-700), в 2024 году сломался мотор стиралки (заменили за 300 или 350, только мотор). Все приборы (холодильник, плита, микроволновка, стиралка, сушилка, посудомойка) работают 11 лет.
6. К 2022 году квартира стоила примерно в районе 700К (может даже 720-730К), это был ее пик. Сейчас в 2025 она стоит в районе 600К (это оптимистичный максимум, я думаю), так как цены просели от пика примерно на 15-20% по городу в среднем за последние три года, и они не будут расти ближайшие 6 месяцев.
7. Никогда не рассчитывал доходность инвестиции (зависит как считать, какой год брать за отсчет, и как оценивать плечо кредита). Но при общей сумме в 333К, паркинг стоил 35К, локер 3К, а сама квартира порядка 295К. Самый высокий возврат показал локер (надо было два брать, сдается в диапозоне 60-70 в месяц), самый низкий – паркинг (сдается сейчас в диапозоне 150-160 в месяц). Паркинг важен для потенциальной перепродажи квартиры (на 600 квартир в двух 14-этажных башнях где-то 280 машиномест), есть его дефицит. За паркинг пришлось торговаться (чтобы его купить), только двуспальные квартиры шли с ним. Иногда паркинг и локер сдавал не своим тенантам, иногда – своим. Удобнее – своим, но по деньгам – одинаково (так как их рынки – горячие).
8. В 2022 году полностью закрыли моргидж досрочно-ускоренным погашением (с использованием дополнительных вливаний в 2020-22 годах). Последний жилец выселился сам без проблем, если заселяется собственник или член его семьи. Одна пара актеров с небольшим-нешестизначным доходом пару раз задерживала оплату на 5-7 дней в 2019 году, что обходилось им штрафом в 45 долларов. То есть серьезных проблем с жильцами никогда не было, а с большинством были отличные отношения (но это больше особенность месторасположения, ценник которого и близость всего - фильтры сами по себе).
9. В процессе прокачки навыков и умений лендлорда, я понял, что смог бы справиться не с одной, а двумя квартирами под инвестиции (но это ретроспективное знание). Реально денег на две у меня не было, и при оформлении моргиджа есть свои нюансы, что делало бы этот процесс авантюрным несколько. Там свои процессы квалификации, и они достаточно строгие, если по честному идти.
10. Также я понял, что специально повторять опыт лендлорда я не хочу. Я работаю последние 10 лет в одном месте и онлайн пенсионные инвестиции показывают 15% годовых на 10-летнем горизонте при вложении в индекс 500. Вообще никаких усилий с моей стороны, тупо отчисляют автоматом 4% с зарплаты, которая на такие же 4% добавляется работодателем, и все идет в индекс 500 без выкрутасов (с выкрутасами через другого брокера, диверсифицируюсь немного от американских индексов в местные канадские).
11. Но затеваясь с квартирой в 2010 (синица в руках), планировал под дочь или под сына, чтобы им встать на ноги пока учатся или начнут работать. Этот расчет полностью оправдался (дочь с бойфрендом копят на свою недвигу, живя в центре, где работают-учатся). Сколько там годовых получилось у меня, мне все равно, чувствую, что меньше 15%. Сын-второкурсник балакавриата может в центре дочь заменит, если захочет, через пару лет.
12. В 2022 году я был готов квартиру продать (потому и моргидж закрыл досрочно), если б дочь не захотела там жить, так как цены были на пике, и квартира должна была начинать задавать вопросы по ее содержанию. От советов риэлторов отбоя не было (продать – купить больше по размеру в центре, перефинансировать – купить еще одну по конской цене в центре, продать – купить неквартиру в пригороде), и многие советы не бились с последовавшей реальностью наступившего краха недвиги всех типов и всех локейшнов. В 2010 году мне тоже обещали много – хороший позитивный кэш-флоу, когда мои собственные расчеты примерно показывали выход в ноль от арендной платы, что лично меня устраивало. Поэтому к обещаниям риэлторов по Мексике я бы с осторожностью, к тому же их цифры не выглядят впечатляющими, если это покупается без моргиджа. Только собственные расчеты, только собственные соображения. Верить никому нельзя. Удачи в любом случае!
Вложение в недвижимость всегда выигрывает, потому что цены на недвигу растут постоянно, даже если вы не будете сдавать в аренду.
Или это вы так гипотетически мечтаете?И что было дальше, надеюсь вы показали ему куку и не впустили в дом. У вас же с этим мороном договор был или он вас поселил без договора? В любом случае, даже если устный договор был,он не имел права вот так вот выкидывать вас без предупреждения.30 дней нотис даётся на прекращение договора, а то и 60 если вы жили более года..Его траблы- его проблемы, отели для этого есть.