Форум Привет

IL писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 7:02 am Зачем мне нужен рентал с 5% и тонной геморроя? А если брать ещё и моргич под рентал -- то в лучшем случае брейкивен.

Blitz писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 8:05 am Во втором - ошибка, моргидж действует как рычаг и ускоряет вашу цифру, типа условные +5% доходности превращаются в +20%

Kapitula писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 7:32 am

Американка писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 7:26 am Да, есть это все уже, а ренталс в дополнние к портфелю, в качестве хобби на пенсии хорошо

Ага, а сама на менеджеров свалила. Хобби

Kapitula писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 8:00 am

IL писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 7:42 am

У Капы мандей морнинг приключился. Окей, купи ещё один рентал.

Купила.. теперь продать не могу
Зато движуха

Blitz писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 8:05 am

IL писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 7:02 am Зачем мне нужен рентал с 5% и тонной геморроя? А если брать ещё и моргич под рентал -- то в лучшем случае брейкивен.

С первым предложением - я согласен. Во втором - ошибка, моргидж действует как рычаг и ускоряет вашу цифру, типа условные +5% доходности превращаются в +20% (а не в брейкивен), если цены идут вверх. Если цены идут вниз, то убыток тоже увеличивается от условных -5%.

Но в целом, да, хайп доходности рентальной недвиги сильно преувеличен. Если у Американки уровень роста цен порядка 10% в год, и она дополнительно выжимает 5% от превышения аренды над затратами, то это очень хороший результат, как на мой вкус. Но не всем это, конечно, надо.

Хайпа и на фондовом рынке хвататает. Влетают люди на всех типах рынков (фондовом, недвиги), и от инфляции тоже влетают. Все свою золотую середину ищут (баланс усилий-дохода-риска), и каждый прав по своему.

IL писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 8:17 am Это что за математика такая? На МБА такому не учат...

Blitz писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 8:31 am

IL писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 8:17 am Это что за математика такая? На МБА такому не учат...

Моя советская математика примерно такая. Гипотетическая квартира или дом за 300К превращаются в 600К, например за 14 лет, это примерно 5% годовых. За эти же 14 лет тенанты отбивают в ноль все расходы по содержанию.

Теперь два варианта:
1. Начальные 300К все ваши, без заемных.
2. Из начальных 300К ваших только 60К, остальное моргидж.

В первом варианте ваш доход 5% годовых (300К->600К), во втором - сильно больше (даже если вы вычтете ваш моргидж в условные 2.69%), так как 60К->600К - 2.69% существенно превысит 5%.

In October 2025, Atlanta home prices were down 3.6% compared to last year, selling for a median price of $400K. On average, homes in Atlanta sell after 82 days on the market compared to 58 days last year. There were 572 homes sold in October this year, up from 569 last year.

In October 2025, Buckhead home prices were down 16.4% compared to last year, selling for a median price of $515K. On average, homes in Buckhead sell after 90 days on the market compared to 50 days last year. There were 7 homes sold in October this year, down from 8 last year.

IL писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 8:37 am Так считать нельзя. Совецкая математика тут просто неприменима. 300к занятых у банка -- ваши деньги (а вовсе не банка) после выдачи моргича. Игнорировать их в расчётах неправильно.

Blitz писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 8:58 am

IL писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 8:37 am Так считать нельзя. Совецкая математика тут просто неприменима. 300к занятых у банка -- ваши деньги (а вовсе не банка) после выдачи моргича. Игнорировать их в расчётах неправильно.

Советской математике верить можно, это вы ее с историей спутали...
Если вы хотите добавить третий вариант (когда заемных все 300К) к первоначальным двум (заемных ноль, или заемных 80%), пожалуйста, это будет идеальный расклад, если цены идут вверх быстрее и выше фиксированного моргиджа. Так бывает тоже...

IL писал(а): ↑Пн ноя 17, 2025 8:37 am Так считать нельзя. Совецкая математика тут просто неприменима. 300к занятых у банка -- ваши деньги (а вовсе не банка) после выдачи моргича. Игнорировать их в расчётах неправильно.