Во что вкладываться во времена перемен в политике и законах

[Lenka]

Нет не миф. У меня нет тенантов, но я рассматривал покупку дуплекса в 21м году когда ставки были на дне.
Так и не купил в результате. Частично потому что чуть ли не к половине продаваемых шли тенанты которые не платили и которых выселить было бы большим гемором.

Миф, даже не хочу спорить. Такие как вы, которые думали и не купили, в статистику лендлордов никак не входят. А то, что вы боялись - так даже я боялась, что это будет. Мы это усиленно обсуждали, а ничего не было.

Я скорее поговорю о том, что как тенанты будут платить жутко подросший рент. Вот это проблема.

Опять anecdotal evidence и "если реальность противоречит моей теории тем хуже для нее". Я не про то что сейчас говорю, а про 2020 - 2021 год. Если вам тенанты платили - замечательно. Очевидно же что кому-то не платили и среди тех кто продавал было повышенное количество таких по понятным причинам.

Покажите статистику.
Вы - великий теоретик, поэтому давите статистикой практика.

[vladich]

Миф, даже не хочу спорить. Такие как вы, которые думали и не купили, в статистику лендлордов никак не входят. А то, что вы боялись - так даже я боялась, что это будет. Мы это усиленно обсуждали, а ничего не было.

Я скорее поговорю о том, что как тенанты будут платить жутко подросший рент. Вот это проблема.

Опять anecdotal evidence и "если реальность противоречит моей теории тем хуже для нее". Я не про то что сейчас говорю, а про 2020 - 2021 год. Если вам тенанты платили - замечательно. Очевидно же что кому-то не платили и среди тех кто продавал было повышенное количество таких по понятным причинам.

Покажите статистику.
Вы - великий теоретик, поэтому давите статистикой практика.

Не, я как раз практик. Я говорю, что из пары десятков вариантов что я просматривал в начале 2021 года у штук 7-8 были проблемы с неплатящими тенантами, защищенными мораторием на выселение. Это мой anecdotal evidence против вашего. Но вы делаете глобальные выводы, что в целом проблем с платежами не было, глобальные выводы можно опровергнуть локальным evidence обратного.

[Lenka]

Я специально выискивала лендлордов, помимо кучи своих знакомых, у всех были обычные рейты неплатящих.
Статистику я тоже какую то нашла, по локальным маркетам. Да, было больше, но это не было настолько массово, чтобы влиять на маркет, а разговор именно об этом.
Ваша выборка - это потому, что вы смотрели именно такое. Ещё и выбирали подешевле небось, попроблемнее? ) так и сейчас такое есть.

[Cleo]

В 2007-2008 сделки рассыпались из-за того, что цены проседали, а не из-за финансирования .
...
Почему бы банкам не хотить давать сегодня по 7.5, даже если через месяц будет 9?

Я пытаюсь понять логику - «банки не хотят давать»

Про 2007-2008 это просто факты, гугли и найдешь. По-умному это "credit crunch" называется.

Про давать под 7 когда скоро будет по 9%. Все просто. Это же 30-летний дил. Банк 30 лет будет получать платежи по 7% годовых, а мог бы по 9%. И банк же деньги не из тумбочки берет, он их привлекает под рыночные ставки. А ну как депозиты на фоне инфляции подскочат до 7%, а они относительно короткие и ликвидныe. И где будет маржа прибыли банка? А кризис придет и неплатежи за мортгидж посыпятся - чем их прикрывать? Своего капитала у банка мало, а депозитами вкладчиков эти дыры потерь не закроешь, их возвращать надо.

[Cleo]

Вы не в теме что ли почему вообще кризис произошел? Я даже как-то в шоке немного.
Потому что выдавали кучу subprime кредитов кому попало. Людям без работы выдавали.
После того как этот рынок схлопнулся подобные варианты перестали существовать.
Можно сказать конечно что люди не хотят брать, потому что гораздо больше стало тех кто не удовлетворяет новым критериям банков и просто не пробуют даже. Но по факту это именно банки не хотят давать кому попало.

Да, все так. По всем пунктам.

[Cleo]

Вот, например. Это 2022, свежие данные.
Калифорнию там, я думаю, сами найдете

Picture7.png (29.97 КБ) 498 просмотров

[Cleo]

Вот национальные данные
2022, new analysis of U.S. Census Bureau data:

13.4% of U.S. renters are at least one month behind on their rent. Over 5.5 million renters (9% of all renters) are "not at all confident" that they'll be able to pay next month's rent.

И это еще рецессия не началась даже и рынок труда overall в хорошей форме...

О чем тут спорить?

[vladich]

Я специально выискивала лендлордов, помимо кучи своих знакомых, у всех были обычные рейты неплатящих.
Статистику я тоже какую то нашла, по локальным маркетам. Да, было больше, но это не было настолько массово, чтобы влиять на маркет, а разговор именно об этом.
Ваша выборка - это потому, что вы смотрели именно такое. Ещё и выбирали подешевле небось, попроблемнее? ) так и сейчас такое есть.

Сейчас такое есть, но нет никаких мораториев, выселить неплательщиков проще. А про влияет или нет на рынок - ну, я думаю влияние какое-то было, но пониженные ставки влияли сильнее.

[Lenka]

Вот национальные данные
2022, new analysis of U.S. Census Bureau data:

13.4% of U.S. renters are at least one month behind on their rent. Over 5.5 million renters (9% of all renters) are "not at all confident" that they'll be able to pay next month's rent.

И это еще рецессия не началась даже и рынок труда overall в хорошей форме...

О чем тут спорить?

я если честно, не пойму, как вы читаете.

Мой вопрос был - когда тенанты массово не платили, так чтобы это повлияло на маркет.

Вы мне говорите про 2020, на что я говорю, что тогда было больше разговоров, при этом я говорю, что сейчас меня больше волнует, как тенанты будут платить новые цены. Рент вырос кое-где на 40-60%.

О чем вы спорите?

[Lenka]

Вы не в теме что ли почему вообще кризис произошел? Я даже как-то в шоке немного.
Потому что выдавали кучу subprime кредитов кому попало. Людям без работы выдавали.
После того как этот рынок схлопнулся подобные варианты перестали существовать.
Можно сказать конечно что люди не хотят брать, потому что гораздо больше стало тех кто не удовлетворяет новым критериям банков и просто не пробуют даже. Но по факту это именно банки не хотят давать кому попало.

Да, все так. По всем пунктам.

Вы реально не видите разницу между тем, что банки не хотят давать кому попало и тем, что вы написали банки не хотят давать, потому что рейты сейчас 7.5 а будут 9?

Вы написали фразу, что банки не хотят давать мортгиджи сейчас, в предверии повышения рейтов.

Я об это споткнулась и пытаюсь выяснить, что вы имели в виду.

[Lenka]

Я здесь в соседней теме про недвижимость написала, что у нас маркет валится и уже 10-15% просел, а кое-где 20%, меня засмеяли, что быть такого не может.
А потом через три месяца, когда это наконец-то прошло по новостям, и сами начали это писать как ни в чем не бывало.

Так и тут. Ладно, я лучше в своих клубах пообщаюсь.

[Lenka]

У меня товарищ в аризоне купил штук 5-7 домов, все на 25% конв . С расчетом на высокий рент. Весной.

Рент, кмк, может просесть. И это может быть проблемой. Я вот писала, что ощущаю гораздо меньший интерес сейчас. Год назад было веселее.

Но если инфляция съест, то может, и пронесёт. Посмотрим.

С другой стороны, он продал пару очень дорогих домов на пике, так что из одного кармана в другой перетекло.

[Lenka]

В 2007-2008 сделки рассыпались из-за того, что цены проседали, а не из-за финансирования .
...
Почему бы банкам не хотить давать сегодня по 7.5, даже если через месяц будет 9?

Я пытаюсь понять логику - «банки не хотят давать»

Про 2007-2008 это просто факты, гугли и найдешь. По-умному это "credit crunch" называется.

Про давать под 7 когда скоро будет по 9%. Все просто. Это же 30-летний дил. Банк 30 лет будет получать платежи по 7% годовых, а мог бы по 9%. И банк же деньги не из тумбочки берет, он их привлекает под рыночные ставки. А ну как депозиты на фоне инфляции подскочат до 7%, а они относительно короткие и ликвидныe. И где будет маржа прибыли банка? А кризис придет и неплатежи за мортгидж посыпятся - чем их прикрывать? Своего капитала у банка мало, а депозитами вкладчиков эти дыры потерь не закроешь, их возвращать надо.

Вы как комиссар, всех на ты?

Рейты идут вверх и вниз постоянно, банки дают кредиты всегда, to qualified borrowers.
Не давать кредиты на основании того, что ставки будут идти вверх - у вас есть какие-то подтверждения этому.
Я первый раз слышу такое.
Вы понимаете, какое это сильное заявление?
Я, честно сказать, очень не люблю, когда что-то говорят ради красного словца, что-то совершенно оторванное от реальности. Теряется кредит доверия на все остальное.

[Cleo]

В 2007-2008 сделки рассыпались из-за того, что цены проседали, а не из-за финансирования .
...
Почему бы банкам не хотить давать сегодня по 7.5, даже если через месяц будет 9?

Я пытаюсь понять логику - «банки не хотят давать»

Про 2007-2008 это просто факты, гугли и найдешь. По-умному это "credit crunch" называется.

Про давать под 7 когда скоро будет по 9%. Все просто. Это же 30-летний дил. Банк 30 лет будет получать платежи по 7% годовых, а мог бы по 9%. И банк же деньги не из тумбочки берет, он их привлекает под рыночные ставки. А ну как депозиты на фоне инфляции подскочат до 7%, а они относительно короткие и ликвидныe. И где будет маржа прибыли банка? А кризис придет и неплатежи за мортгидж посыпятся - чем их прикрывать? Своего капитала у банка мало, а депозитами вкладчиков эти дыры потерь не закроешь, их возвращать надо.

Вы как комиссар, всех на ты?

Рейты идут вверх и вниз постоянно, банки дают кредиты всегда, to qualified borrowers.
Не давать кредиты на основании того, что ставки будут идти вверх - у вас есть какие-то подтверждения этому.
Я первый раз слышу такое.
Вы понимаете, какое это сильное заявление?
Я, честно сказать, очень не люблю, когда что-то говорят ради красного словца, что-то совершенно оторванное от реальности. Теряется кредит доверия на все остальное.

Ленка, у вас апломба и настырности много, а знаний - мало. И с логикой - как-то сложно все, уж простите (вот, на Вы, если это так важно). Мне вообще, прикольно, что вот в этой конкретной теме я для Вас неубедительна. Ну да и бог с ним, ищите ответы сами, в Вашей параллельной реальности. Найдите себе авторитетный (для Вас) источник информации - и просвящайтесь. А я Вам уже в трех разных вариантах на один и тот же настырный вопрос ответила, по-моему полно и терпеливо. Большего не обещаю да и не должна, сорри

[Lenka]

Вы написали, что банки не хотят давать из-за того, что рейты будут расти.
Никаких доказательств вы не предоставили.
То есть приходит человек получать лоан, а ему говорят - дорогой, и доход у теБя отличный, и кредит скор, и резервы есть, но рейты будут идти вверх, поэтому мы тебе лоан не дадим (голосом Матроскина)

Знаний у меня побольше, чем у любого участника этого форума. Оттуда и свинец, апломб то есть.

[Cat of the Day]

Вы написали, что банки не хотят давать из-за того, что рейты будут расти.
Никаких доказательств вы не предоставили.
То есть приходит человек получать лоан, а ему говорят - дорогой, и доход у теБя отличный, и кредит скор, и резервы есть, но рейты будут идти вверх, поэтому мы тебе лоан не дадим (голосом Матроскина)

Знаний у меня побольше, чем у любого участника этого форума. Оттуда и свинец, апломб то есть.

Если банк не даёт ссуды, ему надо закрыться. Пока рейты не станут "хорошими".

[Inock]

Вы написали, что банки не хотят давать из-за того, что рейты будут расти.
Никаких доказательств вы не предоставили.
То есть приходит человек получать лоан, а ему говорят - дорогой, и доход у теБя отличный, и кредит скор, и резервы есть, но рейты будут идти вверх, поэтому мы тебе лоан не дадим (голосом Матроскина)

Знаний у меня побольше, чем у любого участника этого форума. Оттуда и свинец, апломб то есть.

Это хорошо! Будем у вас учиться.

[Lenka]

Вы написали, что банки не хотят давать из-за того, что рейты будут расти.
Никаких доказательств вы не предоставили.
То есть приходит человек получать лоан, а ему говорят - дорогой, и доход у теБя отличный, и кредит скор, и резервы есть, но рейты будут идти вверх, поэтому мы тебе лоан не дадим (голосом Матроскина)

Знаний у меня побольше, чем у любого участника этого форума. Оттуда и свинец, апломб то есть.

Если банк не даёт ссуды, ему надо закрыться. Пока рейты не станут "хорошими".

Я постеснялась это написать

[Lenka]

Вы написали, что банки не хотят давать из-за того, что рейты будут расти.
Никаких доказательств вы не предоставили.
То есть приходит человек получать лоан, а ему говорят - дорогой, и доход у теБя отличный, и кредит скор, и резервы есть, но рейты будут идти вверх, поэтому мы тебе лоан не дадим (голосом Матроскина)

Знаний у меня побольше, чем у любого участника этого форума. Оттуда и свинец, апломб то есть.

Это хорошо! Будем у вас учиться.

Это должна быть дорога с двусторонним движением ))
У меня не всегда есть желание огребать и чего=то доказывать без пользы для себя.

[Lenka]

Ленка, у вас апломба и настырности много, а знаний - мало. И с логикой - как-то сложно все, уж простите (вот, на Вы, если это так важно). Мне вообще, прикольно, что вот в этой конкретной теме я для Вас неубедительна.

У меня с логикой все в порядке, поэтому я подпрыгиваю от нелогичности. Я - Штирлиц, логика зашкаливает, могу скриншот показать
Почему вы должны быть убедительны? У вас какой-то бекграунд в лендлордстве или выдаче резидентшиал кредитов?