Mortgage and refinancing

[Riverian]

Дом купила в прошлом году почти 7%, сейчас рейты ниже, пока один банк предложил 6.5 без клозинг коста, но что-то у них долго, вроде бы есть варианты типа 5.5 на 15 лет, но надо порядка $3000 за это заплатить.Или лучше подождать пока еще снизится ? Я в принципе могу за 5 лет все выплатить, но вопрос надо ли торопится

[domperignon]

Всегда зависит от того, как долго платить. Поскольку есть всякие затраты на рефинансирование, то часто смысла это делать не имеет при такой маленькой разнице, если платить недолго. Но если очень долго платить и например убирается mortgage insurance, то помесячная плата становится намного меньше и это имеет большой смысл, потому что на полученную в деньгах разницу сейчас купить можно намного больше чем через 30 лет, когда эти деньги обесценятся.

Кроме этого если процент снизится, то всегда лучше подождать пока он не снизится Если не снизится, то лучше не ждать

[mikeG]

С 7 на 6.5 нет особого смысла. Нужно еще смотреть куда у них closing cost запрятан.
Я бы перефинансировал на 5.5% и выплатил, если деньги есть и нет большого риска потерять работу и дом.

[Hun]

Или лучше подождать пока еще снизится ?

На этой неделе будет объявлено о снижении ставки на 0.25%. Потом в декабре будет снижение еще на столько-же. В 2026 году запланировано 4-5 понижений. Так что, торопиться с перефинансированием не стоит.

[Riverian]

Всегда зависит от того, как долго платить. Поскольку есть всякие затраты на рефинансирование, то часто смысла это делать не имеет при такой маленькой разнице, если платить недолго. Но если очень долго платить и например убирается mortgage insurance, то помесячная плата становится намного меньше и это имеет большой смысл, потому что на полученную в деньгах разницу сейчас купить можно намного больше чем через 30 лет, когда эти деньги обесценятся.

Кроме этого если процент снизится, то всегда лучше подождать пока он не снизится Если не снизится, то лучше не ждать

mortgage insurance у меня и так нет, но месячная плата снизится от 1800 до 850. Это на 15 лет. Если платить 15 лет за 15 лет интересу придется заплатить около $50К. С другой стороны мой инвестмент принес около 100% дохода за 3 года (а за менее чем 15 лет 3000%). Вот и пытаюсь себя убедить, что не надо торопится дом выплачивать. Сделать этот но клозинг кост рефайнансинг и платить потихоньку 15 лет, а если еще снизится, можно потом еще на 15 лет сделать.

[mikeG]

С другой стороны мой инвестмент принес около 100% дохода за 3 года

What goes up must come down.
Не исключено, что все инвестиции грохнутся, а mortgage отстанется.
По сути вы заняли под 7%, чтобы вложить в стоки (или куда там еще).
Стоки в среднем приносят ~10% в год, так что вы за три года уже получили свою прибыль на 10 лет вперед.
Самое время сливки снять и долг выплатить. ИМХО.

[Riverian]

С другой стороны мой инвестмент принес около 100% дохода за 3 года

What goes up must come down.
Не исключено, что все инвестиции грохнутся, а mortgage отстанется.
По сути вы заняли под 7%, чтобы вложить в стоки (или куда там еще).
Стоки в среднем приносят ~10% в год, так что вы за три года уже получили свою прибыль на 10 лет вперед.
Самое время сливки снять и долг выплатить. ИМХО.

Если я их сейчас буду продавать и снимать мнепридется еще налоги платить, возможно даже 20%

[mikeG]

Если я их сейчас буду продавать и снимать мнепридется еще налоги платить, возможно даже 20%

Можно подождать пока на 50% упадут, тогда, наверное, без налогов будет

[domperignon]

Всегда зависит от того, как долго платить. Поскольку есть всякие затраты на рефинансирование, то часто смысла это делать не имеет при такой маленькой разнице, если платить недолго. Но если очень долго платить и например убирается mortgage insurance, то помесячная плата становится намного меньше и это имеет большой смысл, потому что на полученную в деньгах разницу сейчас купить можно намного больше чем через 30 лет, когда эти деньги обесценятся.

Кроме этого если процент снизится, то всегда лучше подождать пока он не снизится Если не снизится, то лучше не ждать

mortgage insurance у меня и так нет, но месячная плата снизится от 1800 до 850. Это на 15 лет. Если платить 15 лет за 15 лет интересу придется заплатить около $50К. С другой стороны мой инвестмент принес около 100% дохода за 3 года (а за менее чем 15 лет 3000%). Вот и пытаюсь себя убедить, что не надо торопится дом выплачивать. Сделать этот но клозинг кост рефайнансинг и платить потихоньку 15 лет, а если еще снизится, можно потом еще на 15 лет сделать.

50K сейчас это совсем не то что 50К в течение 15 лет. Если месячная плата снижается столько много, то конечно имеет смысл рефинансировать. Но процент наверняка снизится в течение следующих нескольких месяцев. Поэтому имеет смысл ждать. Трамп вгоняет экономику в ступор. Потребительская активность среди большинства значительно упала. И вряд-ли она поднимется в ближайшем времени. Кучи мелких бизнесов пострадали от тарифов. Даже если это когда-то принесет пользу, это будет очень не скоро.

[Zapejoretz2]

Слушайте, это еще «великий» Дэйв Рамзи говорил: а слабо взять equity line под дом и бухнуть все в стоки? Ну если вы такой гениальный инвестор. Если слабо, дом нужно выплачивать как можно скорее. Тут дело не в математике, а в том самом пресловутом peace of mind.

[IL]

Я свой первый дом перефинансировал три раза. При разнице 0.5% смысла особого нет, а при 1-1.5% делать точно нужно. Мне тоже первый моргич в 2000 году дали под 7%...

[Hun]

Слушайте, это еще «великий» Дэйв Рамзи говорил: а слабо взять equity line под дом и бухнуть все в стоки? Ну если вы такой гениальный инвестор. Если слабо, дом нужно выплачивать как можно скорее. Тут дело не в математике, а в том самом пресловутом peace of mind.

equity line под дом будет иметь более высокий процент чем на мортгич. Так что, это не совсем уместное сравнение.
Но если мортгич, например, 3%, как был раньше, то тут уже можно посмотреть на математику и сравнить со стоками. К примеру, мы взяли ссуду на новую машину под 2.99% и, вопреки Дэйва Рамзи, специально ее не выплачивали раньше срока, т.к. стоки приносили намного больше, хотя и риск был выше.

[IL]

Если вы придёте в банк и попросите ссуду на покупку стоков под залог этих самых стоков -- вас пошлют на юх. И правильно сделают, риск слишком велик. А если он велик для банка с бездонными карманами, то он ещё больше для инвесторов-нищебродов. Рэмси-не Рэмси, а брать заём под залог дома и вкладываться в стоки -- прямой путь к банкротству.

[Hun]

Если вы придёте в банк и попросите ссуду на покупку стоков под залог этих самых стоков -- вас пошлют на юх. И правильно сделают, риск слишком велик.

Просто банк - это не то место, где берут такие ссуды.
Если вы обратитесь к своему брокеру и попросите ссуду на покупку стоков под залог этих самых стоков, то он вам ее с удовольствием даст, несмотря на риск, хотя процент будет намного выше чем по другим ссудам (на дом, машину и тп)

[alex_127]

Если вы придёте в банк и попросите ссуду на покупку стоков под залог этих самых стоков -- вас пошлют на юх. И правильно сделают, риск слишком велик.

Просто банк - это не то место, где берут такие ссуды.
Если вы обратитесь к своему брокеру и попросите ссуду на покупку стоков под залог этих самых стоков, то он вам ее с удовольствием даст, несмотря на риск, хотя процент будет намного выше чем по другим ссудам (на дом, машину и тп)

А потом тебе сделают margin call и себе все волосы на заднице выдернешь…

[Hun]

Просто банк - это не то место, где берут такие ссуды.
Если вы обратитесь к своему брокеру и попросите ссуду на покупку стоков под залог этих самых стоков, то он вам ее с удовольствием даст, несмотря на риск, хотя процент будет намного выше чем по другим ссудам (на дом, машину и тп)

А потом тебе сделают margin call и себе все волосы на заднице выдернешь…

Зачем? Просто продашь часть стоков, которые на пике на данный момент, чтобы погасить margin call и все. Никто не теребует занимать у брокера 100% от всего портфеля. Можно только 10%-20%.

[IL]

Просто банк - это не то место, где берут такие ссуды.
Если вы обратитесь к своему брокеру и попросите ссуду на покупку стоков под залог этих самых стоков, то он вам ее с удовольствием даст, несмотря на риск, хотя процент будет намного выше чем по другим ссудам (на дом, машину и тп)

А потом тебе сделают margin call и себе все волосы на заднице выдернешь…

Когда дом уже в залоге, результат вполне предсказуем. В русском языке такая ситуация описывается словом "пиздец".