Доходность ренталс

[IL]

Грубо можно прикинут, что годовая плата помесячной ренты никак не больше 10% от цены дома в минус таксы, ремонты обслуживание и т.д. А если есть моргич, то нужно отнимать и выплаты по моргичу. Но в отличие от любого другого бизнеса, дома растут в цене сами по себе безо всяких усилий. Этот процент тоже нужно добавить к ROI.

На краткосрочной ренте (airbnb) зарабатывают больше, но геморроя 10x.

[Клуша]

Я так понимаю, сдавать выплаченный дом не имеет смысла.

Если следовать этому или похожему правилу: "You should expect a rental income based on the 1% rule, which suggests a property should rent for at least 1% of its purchase price monthly".

Чтобы сравнивать яблоки с яблоками, надо сравнивать в сегодняшних деньгах, сколько денег вложено в дом и это брать за purchase price.

Допустим дом стоит $1M.
При покупке - вложено в дом 20%=$200k. 1% =$2k - правило удовлетворено, потенциальный рент будет больше.

Если покупать дом за кеш (т е сдавать выплаченный дом), то 1% надо брать от всего $1M. $10к - слишком дорого для рента. То же самое верно, если дом куплен давно и уже выплачен. Больше дохода получится, если продавать дом и вкладывать в стоки или в real estate etf.

Мы думаем, что делать с нашим домом, когда придет пора даунсайзиться. И расчеты как-то совсем не в пользу сдачи.

[Американка]

У нас большой опыт с вакейшен проперти. Это хороший инвестмент для дополнения Инвестмент Портфолио. В лучшем случае вы будете Брейк ивен, а потом продадите дом с наценкой, при хорошем маркете. Пока что маркет для продажи плохой.

[Nikolai_0802]

Допустим дом стоит $1M.
При покупке - вложено в дом 20%=$200k. 1% =$2k - правило удовлетворено, потенциальный рент будет больше.

Да, $2к более реалистично. Однако, из этих $2к ежемесячного дохода надо будет вычесть моргидж на $800к ( не менее $5к ) и проперти тах - типо $0.5к - 1к - каждый месяц. Итого - в глубоком минусе. Лучше купить модульный дом Тесла за $8к.

[Американка]

Доходность сильно зависит от локейшен

The best rental property investment locations currently balance strong rental demand with affordability, with leading areas including
Detroit, Michigan, for high yields, Sun Belt cities like Raleigh, Charlotte (NC), Austin, Phoenix, for growth, and competitive markets like Miami, Chicago, and the Twin Cities for high demand, with an emphasis on strong cash flow and long-term appreciation potential in diverse markets. Detroit, MI: Leads with high gross rental yields (over 20%), making it attractive for strong returns.

Key Considerations for Investors:

Gross Rental Yield: Look for properties where monthly rent is a significant percentage of the purchase price (like the 2% rule).
Population Growth: Cities with growing job markets attract renters.
Affordability vs. Demand: Balance high rental demand with property costs to find good value.

[mikeG]

Во первых, где вы нашли проперти за 200К? Что за Канкуне, Мексика что ле Вложение в недвижимость всегда выигрывает, потому что цены на недвигу растут постоянно, даже если вы не будете сдавать в аренду.

Ну прямо постоянно растут...
Вот смотрю у знакомых рентал (в Кали). Вырос за 20 (!) лет на 30%. Инфляция за то же время 66%.
Геморроя с ним, на мой взгляд, немерено - поиски жильцов, ремонты, разборки какие-то, то сортир ночью засорился, то труба течет итд.
А если в аренду не сдавать, то вообще смысла нет - после HOA и налогов будет в минусе.

[AndrI-Oxa]

Доходность сильно зависит от локейшен

Как и цена на недвигу... И скорее всего эти две величины нехило коррелируют.

[AndrI-Oxa]

Во первых, где вы нашли проперти за 200К? Что за Канкуне, Мексика что ле Вложение в недвижимость всегда выигрывает, потому что цены на недвигу растут постоянно, даже если вы не будете сдавать в аренду.

Ну прямо постоянно растут...
Вот смотрю у знакомых рентал (в Кали). Вырос за 20 (!) лет на 30%. Инфляция за то же время 66%.
Геморроя с ним, на мой взгляд, немерено - поиски жильцов, ремонты, разборки какие-то, то сортир ночью засорился, то труба течет итд.
А если в аренду не сдавать, то вообще смысла нет - после HOA и налогов будет в минусе.

Я многократно обращался к теме покупки жилься с последующей сдачей. Всё в Экселе или даже на бумажке считается. Ну не получается какого-то убойного профита от слова совсем. А при том, что получается, бонусом идут все те головняки, да.
Другое дело если таких пропердей десяток. Но это уже другая история.

[IL]

Другое дело если таких пропердей десяток. Но это уже другая история.

Чем больше пропертей, тем больше убытков. В "выигрыше" те, кто купил дома до 2018 года, перед ростом цен. Хотя они будут ещё больше в выигрыше, если просто продадут.

[Американка]

Доходность сильно зависит от локейшен

Как и цена на недвигу... И скорее всего эти две величины нехило коррелируют.

Рентал проперть должана быть афордабл для большиства людей, чтобы приносить постоянную прибыль

[Американка]

Ну прямо постоянно растут...
Вот смотрю у знакомых рентал (в Кали). Вырос за 20 (!) лет на 30%. Инфляция за то же время 66%.
Геморроя с ним, на мой взгляд, немерено - поиски жильцов, ремонты, разборки какие-то, то сортир ночью засорился, то труба течет итд.
А если в аренду не сдавать, то вообще смысла нет - после HOA и налогов будет в минусе.

Я многократно обращался к теме покупки жилься с последующей сдачей. Всё в Экселе или даже на бумажке считается. Ну не получается какого-то убойного профита от слова совсем. А при том, что получается, бонусом идут все те головняки, да.
Другое дело если таких пропердей десяток. Но это уже другая история.

Да, у лендлордов с большим количеством кэша естественно больше возможностей, у нас родственница такая, у нее денег куры не клюют, сама живет в доме за пять миллионов, а домики и апартменты для сдачи у нее недорогие, часто для студентов и мидл класса

[LadyLiberty]

Во первых, где вы нашли проперти за 200К? Что за Канкуне, Мексика что ле Вложение в недвижимость всегда выигрывает, потому что цены на недвигу растут постоянно, даже если вы не будете сдавать в аренду.

Ну прямо постоянно растут...
Вот смотрю у знакомых рентал (в Кали). Вырос за 20 (!) лет на 30%. Инфляция за то же время 66%.
Геморроя с ним, на мой взгляд, немерено - поиски жильцов, ремонты, разборки какие-то, то сортир ночью засорился, то труба течет итд.
А если в аренду не сдавать, то вообще смысла нет - после HOA и налогов будет в минусе.

В любом случае, недвига всегда при вас в отличие от A&P например, который непредсказуем, сегодня это- голд, а завтра трэш. Но и там и там свои плюсы и минусы. Иметь дополнительную недвигу всегда хорошо на всякий пожарный,если например, что-то случилось с резидентал проперти и вас надо срочно переселяться,или для детей, кому нынче непосильно платить проперти таксы в начале своего самостоятельного пути..Проперти таксы- основная проблема для покупателей, наши жадные коммуняки в Кали только кричат о том что они якобы помогают среднему классу, однако проперти таксы не собираются уменьшать, а наоборот дерут по всем статьям огромные налоги, чтобы оплачивать их идиотские проекты для нелегалов

[AndrI-Oxa]

Иметь дополнительную недвигу всегда хорошо на всякий пожарный,если например, что-то случилось с резидентал проперти и вас надо срочно переселяться

Cнимаю я, значит, жильё... сижу такой вечером на расслабоне, спать было собрался. Вдруг стук в дверь. Нехотя иду, открываю... Матерь божия! На пороге лендлорд с баулами, скарбом, женой, детьми и домашними питомцами (Жучкой, кошкой, мышкой и репкой в горшке):
- Соррян, чувак, у нас тут траблы в доме возникли, надо временно переселиться. У тебя 10 минут очистить помещение.

[IL]

С пропертями дело такое -- те, кто купили за 200 10 лет назад считают, что получают прибыль с 200 и получается действительно 12 процентов. На самом деле, эта проперть сейчас стоит 400 и её наверное выгоднее продать, чем собирать копейки в течение многих лет. 400 можно легко инвестировать и получать 6% без геморроя и риска.

[Blitz]

6- 9 % доходность. Не густо. Плюс платить менеджмент компании / риелтору. - Это мне так 20 лет ждать пока окупится ? Или ждать пока подорожает и потом продать ? В чем сермяжная правда ?

Мои соображения таковы:
1. Сермяжная правда инвестиционной недвиги – это расчет на ее быстрый и стремительный рост (что было в моем случае), или расчет на арендную плату, существенно перекрывающую затраты (типа дом сдать десятерым студентам покомнатно). Обычно эти две схемы одновременно не работают, со слов риэлтора, которому я относительно верю
2. Фондовый рынок дает больше, чем недвижимость. Недвижимость в своем городе может быть сопоставима с акциями по доходности только при идеальных раскладах (в случае ее бешеного роста и умелого перефинансирования с расширением линейки объектов). Если объект один, масштабирования навыков и умений лендлорда не происходит. Но будет диверсификация - акции и недвига – хороший набор на все времена. В инвестиции в заграничную недвижимость или удаленную я верю слабо. Я время от времени смотрю на предложения по Доминикане или Альберте, но их рекламные цифры не бьются с цифрами других источников и в целом не впечатляют мягко говоря.
3. По недвижимости разброс доходности будет большим (в зависимости от локации и тенантов), и он ничего вам не скажет для лично вашей ситуации, которая сильно отличается от моей. Я думаю, что 6-9% годовых - это реалистичные цифры для средневзвешенной ситуации при разумном выборе, тогда как индекс 500 давал примерно 15% годовых, что наверное не будет повторено в ближайшие годы.
4. Я купил односпальную квартиру с деном и балконом, локером и паркингом в центре Торонто (в спокойном театрально-развлекательном микрорайоне) за 333К канадских в 2010 году как пре-констракшн, то есть еще и котлована не было (общая площадь 585 кв футов, примерно 55 кв метров плюс балкон). Построили и заселили по графику в 2014, сдавал ее 8 лет до 2022 года, когда в квартиру вселилась дочь, которая еще будет там жить пару лет точно, пока доучится на юриста. Заплатил 66.6К (20%) в рассрочку с 2010 по 2014, потом моргидж (80%) примерно в 3% годовых на 25 лет (чуть меньше трех в среднем, в Канаде ставка меняется каждые 1-5 лет, если фиксированная, у нас была плавающая). Все мои затраты с 2014 по 2022 (моргидж, налоги, содержание и т.п.) отбивала аренда. Никогда не было отрицательных цифр, в ноль или малюсенький плюс. Квартира вообще никогда не пустовала, сдавалась нон-стоп по рынку квартиросъемщикам в основном категории молодых профессионалов с зарплатой шестизначных цифр. Ничего за 8 лет не сломалось вообще, один раз был засор раковины на кухне. За 8 лет было 6 тенантов (первый айтишник, последний доктор наук по астрофизике, и четыре пары – дизайнеры, театральные актеры, финансисты, управленцы – между этими индивидуалами), обычно жили 1 год, некоторые по два, даже не перекрашивали между ними, квартира уходила в лет как горячий пирожок. Всех тенантов искал сам, ноль затрат на риэлторов, которые обычно берут одномесячную плату за подбор жильцов.
5. В 2022 году покраску всей квартиры освежили (порядка 1200 канадских долларов стоило), в 2023 сломался центральный кондиционер (порядка 600-700), в 2024 году сломался мотор стиралки (заменили за 300 или 350, только мотор). Все приборы (холодильник, плита, микроволновка, стиралка, сушилка, посудомойка) работают 11 лет.
6. К 2022 году квартира стоила примерно в районе 700К (может даже 720-730К), это был ее пик. Сейчас в 2025 она стоит в районе 600К (это оптимистичный максимум, я думаю), так как цены просели от пика примерно на 15-20% по городу в среднем за последние три года, и они не будут расти ближайшие 6 месяцев.
7. Никогда не рассчитывал доходность инвестиции (зависит как считать, какой год брать за отсчет, и как оценивать плечо кредита). Но при общей сумме в 333К, паркинг стоил 35К, локер 3К, а сама квартира порядка 295К. Самый высокий возврат показал локер (надо было два брать, сдается в диапозоне 60-70 в месяц), самый низкий – паркинг (сдается сейчас в диапозоне 150-160 в месяц). Паркинг важен для потенциальной перепродажи квартиры (на 600 квартир в двух 14-этажных башнях где-то 280 машиномест), есть его дефицит. За паркинг пришлось торговаться (чтобы его купить), только двуспальные квартиры шли с ним. Иногда паркинг и локер сдавал не своим тенантам, иногда – своим. Удобнее – своим, но по деньгам – одинаково (так как их рынки – горячие).
8. В 2022 году полностью закрыли моргидж досрочно-ускоренным погашением (с использованием дополнительных вливаний в 2020-22 годах). Последний жилец выселился сам без проблем, если заселяется собственник или член его семьи. Одна пара актеров с небольшим-нешестизначным доходом пару раз задерживала оплату на 5-7 дней в 2019 году, что обходилось им штрафом в 45 долларов. То есть серьезных проблем с жильцами никогда не было, а с большинством были отличные отношения (но это больше особенность месторасположения, ценник которого и близость всего - фильтры сами по себе).
9. В процессе прокачки навыков и умений лендлорда, я понял, что смог бы справиться не с одной, а двумя квартирами под инвестиции (но это ретроспективное знание). Реально денег на две у меня не было, и при оформлении моргиджа есть свои нюансы, что делало бы этот процесс авантюрным несколько. Там свои процессы квалификации, и они достаточно строгие, если по честному идти.
10. Также я понял, что специально повторять опыт лендлорда я не хочу. Я работаю последние 10 лет в одном месте и онлайн пенсионные инвестиции показывают 15% годовых на 10-летнем горизонте при вложении в индекс 500. Вообще никаких усилий с моей стороны, тупо отчисляют автоматом 4% с зарплаты, которая на такие же 4% добавляется работодателем, и все идет в индекс 500 без выкрутасов (с выкрутасами через другого брокера, диверсифицируюсь немного от американских индексов в местные канадские).
11. Но затеваясь с квартирой в 2010 (синица в руках), планировал под дочь или под сына, чтобы им встать на ноги пока учатся или начнут работать. Этот расчет полностью оправдался (дочь с бойфрендом копят на свою недвигу, живя в центре, где работают-учатся). Сколько там годовых получилось у меня, мне все равно, чувствую, что меньше 15%. Сын-второкурсник балакавриата может в центре дочь заменит, если захочет, через пару лет.
12. В 2022 году я был готов квартиру продать (потому и моргидж закрыл досрочно), если б дочь не захотела там жить, так как цены были на пике, и квартира должна была начинать задавать вопросы по ее содержанию. От советов риэлторов отбоя не было (продать – купить больше по размеру в центре, перефинансировать – купить еще одну по конской цене в центре, продать – купить неквартиру в пригороде), и многие советы не бились с последовавшей реальностью наступившего краха недвиги всех типов и всех локейшнов. В 2010 году мне тоже обещали много – хороший позитивный кэш-флоу, когда мои собственные расчеты примерно показывали выход в ноль от арендной платы, что лично меня устраивало. Поэтому к обещаниям риэлторов по Мексике я бы с осторожностью, к тому же их цифры не выглядят впечатляющими, если это покупается без моргиджа. Только собственные расчеты, только собственные соображения. Верить никому нельзя. Удачи в любом случае!

[ALK]

Два вопроса.
1. Если собирались продавать, то зачем было выплачивать mortgage?
2. Если mortgage под 3%, то зачем его выплачивать, когда можно гарантированно получить больше или без гарантии намного больше?

[Blitz]

Два вопроса.
1. Если собирались продавать, то зачем было выплачивать mortgage?
2. Если mortgage под 3%, то зачем его выплачивать, когда можно гарантированно получить больше или без гарантии намного больше?

1. Чтобы продать квартиру без разрыва моргиджа, избежав штрафных санкций банка.
2. Когда моргидж 3%, срочные банковские вклады гарантируют 2%. У нас не бывает моргиджей дешевле банковских депозитов. Фондовый рынок может дать +15%, а может -15%, как карта ляжет. То есть включилась логика минимизации риска. К тому же инвестиционный моргидж был не единственным нашим моргиджем.

Плюс на тот момент был сильно ненулевой шанс, что дочь захочет переезжать в Оттаву, где она начала работать удаленно в одном из федеральных министерств, и я изучал вопрос недвижимости там, что было бы еще одним моргиджем. В общем, по совокупности обстоятельств такое решение было принято, включая психологический аспект - тянуть долги или избавляться от них.

[ALK]

Два вопроса.
1. Если собирались продавать, то зачем было выплачивать mortgage?
2. Если mortgage под 3%, то зачем его выплачивать, когда можно гарантированно получить больше или без гарантии намного больше?

1. Чтобы продать квартиру без разрыва моргиджа, избежав штрафных санкций банка.
2. Когда моргидж 3%, срочные банковские вклады гарантируют 2%. У нас не бывает моргиджей дешевле банковских депозитов. Фондовый рынок может дать +15%, а может -15%, как карта ляжет. То есть включилась логика минимизации риска. К тому же инвестиционный моргидж был не единственным нашим моргиджем.

Понятно, канадская специфика.
1. В Штатах нет понятия разрыва mortgage. При продаже он просто полностью погашается, и все дела.
2. У нас fixed rate означает именно fixed rate. У меня 2.69% на 30 лет абсолютно независимо от того, каков процент по срочным вкладам.

[LadyLiberty]

Иметь дополнительную недвигу всегда хорошо на всякий пожарный,если например, что-то случилось с резидентал проперти и вас надо срочно переселяться

Cнимаю я, значит, жильё... сижу такой вечером на расслабоне, спать было собрался. Вдруг стук в дверь. Нехотя иду, открываю... Матерь божия! На пороге лендлорд с баулами, скарбом, женой, детьми и домашними питомцами (Жучкой, кошкой, мышкой и репкой в горшке):
- Соррян, чувак, у нас тут траблы в доме возникли, надо временно переселиться. У тебя 10 минут очистить помещение.

Вы шутите?? Или это вы так гипотетически мечтаете?И что было дальше, надеюсь вы показали ему куку и не впустили в дом. У вас же с этим мороном договор был или он вас поселил без договора? В любом случае, даже если устный договор был,он не имел права вот так вот выкидывать вас без предупреждения.30 дней нотис даётся на прекращение договора, а то и 60 если вы жили более года..Его траблы- его проблемы, отели для этого есть.

[LadyLiberty]

С пропертями дело такое -- те, кто купили за 200 10 лет назад считают, что получают прибыль с 200 и получается действительно 12 процентов. На самом деле, эта проперть сейчас стоит 400 и её наверное выгоднее продать, чем собирать копейки в течение многих лет. 400 можно легко инвестировать и получать 6% без геморроя и риска.

За 200К сейчас стоит 520К и даже более, зависит от импрувмент и состояния, а рент - 3К ощущается неплохо.Причины продаж рентал пропертей разные у людей, но такие факторы как плохое ноа и коммюнити играют существенную роль. Если ноа финансово стабильно, район престижный, коммюнити приличное, инфраструктура прекрасная, океан рядом,моргиджа нет, а таксы низкие так как покупали давно, такую проперти грех продавать,если конечно не возникла ситуация серьезная и другого выхода нет..