Доходность ренталс

[Американка]

Ключевое различие заключается в том, что обслуживание (maintenance) включает в себя плановые действия по поддержанию существующей собственности в хорошем, функциональном состоянии, в то время как реконструкция (renovation) включает значительные изменения или модернизацию, которые улучшают функцию, внешний вид или стоимость собственности.

Подробности:

Спойлер

Обслуживание (Maintenance)
Цель: Сохранить существующее состояние, предотвратить износ и обеспечить безопасность и функциональность.
Объем работ: Плановый и мелкий ремонт для устранения нормального износа.
Примеры: Ремонт протекающего крана, заделка стены, замена нескольких сломанных кровельных плиток или регулярные проверки системы отопления, вентиляции и кондиционирования (HVAC).
Стоимость и продолжительность: Как правило, менее затратно и занимает меньше времени.
Налоговые последствия (для инвестиционной недвижимости): Обычно считается вычитаемым операционным расходом в том году, когда он был понесен.

Реконструкция (Renovation)
Цель: Модернизировать, обновить, перепроектировать или добавить новые функции для улучшения эстетики, комфорта или функциональности сверх первоначального состояния.
Объем работ: Значительные изменения, которые могут включать структурные переделки, новую планировку или замену целых систем (например, полную замену крыши или системы водопровода).
Примеры: Ремонт кухни или ванной комнаты, переоборудование комнаты, добавление новой комнаты или установка высокоэффективной системы HVAC.
Стоимость и продолжительность: Требует больших первоначальных инвестиций и обычно занимает больше времени.
Налоговые последствия (для инвестиционной недвижимости): Считается капитальным улучшением, что означает, что стоимость добавляется к базе стоимости собственности и амортизируется в течение ее срока службы, а не полностью вычитается за один год.

[homa brut]

Читать Аннушку надо вот так:

Anna.jpg (89.28 КБ) 798 просмотров

[Американка]

Мне пофигу ваше мнение. Мои сообщения по теме, а ваши - нет

[Login]

Даже если они просто выплачивают моргидж это уже хорошо, так как дом достанется вам в итоге, нет?

Именно так этот бизнес и работает, знаю не понаслышке. Надо на старте иметь несколько десятков $К всего собственных средств, и уметь фиксать типичные проблемы не обращаясь к дорогущим пламберам/электрикам.

Берется задешево "почти убитый но живой" дом под большой моргадж. Заселяется тинантами, они - платят моргадж, и икьюти - растет. Через несколько лет под выросшее екьюти берется в том же банке каш икьюти лоан, и он - будет даунпеймнтом на покупку второго такого же дома. И так далее.

Вот лично знаком с челом (русский, эмигрант) у которого уже шесть домов таких, более чем два десятка лет ему понадобилось, да. При этом он все годы - пахал обычным рабочим на заводе (хотя у него российское высшее обр.), a все сбережения - вкладывал в свою недвигу (ускоренно выплачивая кучу лоанов и моргаджей). Сейчас - вполне себе миллионер (если все чем он владеет продаст, чего он делать - пока не сбирается впрочем, вроде).

[Американка]

Самый жирный доход по ходу будет от дешевых ночлежек, было бы желание из них эти крохи выбивать

[IL]

Берется задешево "почти убитый но живой" дом под большой моргадж. Заселяется тинантами, они - платят моргадж, и икьюти - растет. Через несколько лет под выросшее екьюти берется в том же банке каш икьюти лоан, и он - будет даунпеймнтом на покупку второго такого же дома. И так далее.

Для всего этого рынок должен поддерживать профитабилити как минимум 10%. Иными словами если дом стоит 200 тыщ, его нужно сдавать непрерывно за 2000 в месяц. В реальности ничего такого на рынке нет, разве что в Детройте, и то сомнительно. Люди страдают даже вкладывая собственные деньги. А если брать хом эквити лоан под 7-8% годовых, такой бизнес никогда никакой прибыли не принесёт.

[Американка]

Многие люди сейчас рентуют оттого, что ситуация с экономикой такая, что большинство среднего класса не может себе позволить купить дом и вынуждены снимать, потому что живут от пейчека до пейчека, не имея больших накоплений

[Американка]

Многие люди, которые раньше купили недвигу и ее выплатили, или имеют невысокий процент фиксированного моргиджа, не спешат продавать свои дома по невысокой цене, а сидят в них и ждут лучшей ситуации на рынке недвижимости, а некоторые из них сдают свою недвигу, переезжая например, к родственникам, и получают дополнительные деньги, пока ждут повышения цен на дома

[Login]

Самый жирный доход по ходу будет от дешевых ночлежек, было бы желание из них эти крохи выбивать

Именно так. Прибыль начинается там, где имеешь дело с тинантами сомнительной платежеспосoбнoсти.

И да, там - дом для такой покупки ищется буквально два-три года нон-стоп, берется (задешево) полуубитым как правило, и - собственными руками косметически ремонтируется под сдачу.

Ещё для такого бизнеса нужен нигде не работающий напарник для нетяжелых физически, но очень нудных дел: отвечать на миллион телефонных звонков, развозить кучу бумаг, закупать самые дешевые стройматериалы, выставлять еженедельно кучу мусорных баков на улицу, убирать кучу тротуаров и подьездов, тдтп. В идеале - немолодая но крепкая женщина (им - по англ. легче договариваться).

[Login]

P.S.

"Нигде не рабтающий напарник" - да хоть просто потому, что если у Вас больше десятка юнитов под рент (а Вы - гдето работаете фуллтайм) - ктото же должен В РАБОЧЕЕ ВРЕМЯ показывать те же самые квариры (опять и опять!) будущим "потенциальным жильцам".

И этот человек - должен иметь водительские права, если у Вас - несколько пропертей. Нормальный мужик - так суетиться не будет (просто уйдет на Убер, и будет получать больше). А вот женщины - такие бывают.

И да, помните: в этом бизнесе - бывают "удачи" иногда. Если Вам удалось поднять развалины и заселить их платежеспособными жильцами - Вы их сможете продать гораздо дороже, чем когдато купили. Там навар бывает и 200+ $К (редко, конечно).

[Login]

А если брать хом эквити лоан под 7-8% годовых, такой бизнес никогда никакой прибыли не принесёт.

Вы не понимаете: там - меньшая часть Вашего займа у банка под 7% (даун пеймент под следующий Ваш дом). А бОльшая его часть - самый обычный моргадж. В смысле, суммарный процент по обслуживанию всех занятых Вами денег - будет гораздо ниже.

Просто открываете кредитную линию под икьюти всех Ваших пропертей. Пока Вы не взяли с нее ни доллара - вы не платите ничего (семь процентов от нуля - есть ноль же), и мониторите рынок. А подвернется хорошой дил на мулти-фамили - можете мгновенно сделать оффер выложив даунпеймент. Все так делают же, а такая толпа народа - не может одновременно совершить одну и ту же тогда ошибку!

[IL]

А если брать хом эквити лоан под 7-8% годовых, такой бизнес никогда никакой прибыли не принесёт.

Вы не понимаете: там - меньшая часть Вашего займа у банка под 7% (даун пеймент под следующий Ваш дом). А бОльшая его часть - самый обычный моргадж. В смысле, суммарный процент по обслуживанию всех занятых Вами денег - будет гораздо ниже.

Просто открываете кредитную линию под икьюти всех Ваших пропертей. Пока Вы не взяли с нее ни доллара - вы не платите ничего (семь процентов от нуля - есть ноль же), и мониторите рынок. А подвернется хорошой дил на мулти-фамили - можете мгновенно сделать оффер выложив даунпеймент. Все так делают же, а такая толпа народа - не может одновременно совершить одну и ту же тогда ошибку!

Ну почему ошибку-то? Малтай-фамили как раз и позволяют получать 10% если собственные деньги вкладывать. А если делиться с банком, то получается 5%. Весь пойнт дискуссии в том, что за 5% иметь геморрой с тенантами, ремонтами и т.д. не имеет никакого смысла. 5% можно получить безо всяких усилий другими способами.

[Login]

....Весь пойнт дискуссии в том, что за 5% иметь геморрой с тенантами, ремонтами и т.д. не имеет никакого смысла. 5% можно получить безо всяких усилий другими способами.

Ремонты делаешь сам по выходным. Тинантов находит неработающая официально (и получающая поэтому фудстемпы и велфер/ССАй) жена/гёрлфренд (именно ее сотовый - и есть во всех обьявлениях о сдаче Ваших квартир). Вполне работающая схема.

[ALK]

Ну почему ошибку-то? Малтай-фамили как раз и позволяют получать 10% если собственные деньги вкладывать. А если делиться с банком, то получается 5%. Весь пойнт дискуссии в том, что за 5% иметь геморрой с тенантами, ремонтами и т.д. не имеет никакого смысла. 5% можно получить безо всяких усилий другими способами.

Вы спорите с человеком, который живет в другой амeрике, той, в которой получают SSI, фудстемпы и Medicaid. Абсолютно бесполезное занятие.
У меня был сотрудник, который именно так и делал - покупал properties, ремонтировал, сдавал, брал home equity, mortgage и приумножал properties. Потом все продал, купил очень дорогой дом, чтобы не платить capital gains и завязал с этим делом, потому как совмещать семью, full time job и быть лэнлодром стало невозможно. Он выбрал семью и работу. Но - в то время mortgage rates были значительно ниже, а рост цен на недвигу в WA был очень нехилый. В данный момент такая схема будет гораздо менее прибыльной, if at all.

[Login]

Ну почему ошибку-то? Малтай-фамили как раз и позволяют получать 10% если собственные деньги вкладывать. А если делиться с банком, то получается 5%. Весь пойнт дискуссии в том, что за 5% иметь геморрой с тенантами, ремонтами и т.д. не имеет никакого смысла. 5% можно получить безо всяких усилий другими способами.

Вы спорите с человеком, который живет в другой амeрике, той, в которой получают SSI, фудстемпы и Medicaid. Абсолютно бесполезное занятие.
У меня был сотрудник, который именно так и делал - покупал properties, ремонтировал, сдавал, брал home equity, mortgage и приумножал properties. Потом все продал, купил очень дорогой дом, чтобы не платить capital gains и завязал с этим делом, потому как совмещать семью, full time job и быть лэнлодром стало невозможно. Он выбрал семью и работу. Но - в то время mortgage rates были значительно ниже, а рост цен на недвигу в WA был очень нехилый. В данный момент такая схема будет гораздо менее прибыльной, if at all.

Пробема Ваша - только в том, что Вы - не понимаете: именно в той "другой Америке" (как Вы - её назвали) за жизнь (ну, лет за 20-30, в смысле) - и можно сделать на недвиге несколько лямов "на старость". Причём, сделать начав практически "с нуля", а попутно и одновременно - и более чем удачно их инвестировав!

На остальных же рынках недвижимости - дай Б-г останешься при своих.

[Blitz]

Вполне работающая схема.

Проблема в том, что работающую схему каждый примеряет на свою личную ситуацию и местность, где она не работает сегодня или будет давать 5% процентов годовых при огромном геморрое. Это не говорит о нежизнеспособности схемы, а просто не подходит для подавляющего большинства. Ниже статья про то, как канадский средний класс слепо верил в другую работавшую схему, которая вдруг перестала работать - https://macleans.ca/longforms/canada-co ... ket-crash/

[Login]

Вполне работающая схема.

Проблема в том, что работающую схему каждый примеряет на свою личную ситуацию и местность, где она не работает сегодня или будет давать 5% процентов годовых при огромном геморрое. Это не говорит о нежизнеспособности схемы, а просто не подходит для подавляющего большинства. Ниже статья про то, как канадский средний класс слепо верил в другую работавшую схему, которая вдруг перестала работать - https://macleans.ca/longforms/canada-co ... ket-crash/

По вашей ссылке - откpовенная афера с недвигой (одна из тех, что закончились провалом). Продать кондо на этапе постройки "котлован уже выкопали!" за 800 К, котороe - потом будет продано дай Б-г за 400 К? Успехов!

[ALK]

На остальных же рынках недвижимости - дай Б-г останешься при своих.

Как сказать. В нашем околотке дома за 30 лет подорожали с $200К до $2М, можете это называть "остаться при своих".

[Blitz]

По вашей ссылке - откpовенная афера с недвигой

Какая ж здесь афера? Афера - это когда обман, насилие или принуждение. Здесь же людей сгубила жадность, наивность и незнание. Когда ценник за 15 лет вырос в три раза от 200к до 600к, у людей было впечатление, что эта музыка будет вечной, и почему ж не спекульнуть, перепродав контракт? Кто ж из них думал, что цены могут рухнуть? Цены ж могут и продолжать расти от 600к до 1.8-2 миллионов, и еще раз утроиться за 15 лет. Такое бывает за 30 лет, от 200к до 2м, в правильных местах.

[Дама]

Я недавно продала свои 2 домишки, надоело с тенантами бодаться, по лизу 3 человека, проверяешь, а там уже 10 живут. За 4 года дома подорожали на 70 %.