Во что вкладываться во времена перемен в политике и законах

[Inock]

Согласен, огребать должны обе стороны.
Но если «огребать» не хочется, то и участвовать в дискуссии не получится.
На вопрос этой темы я на настоящий момент ответ нашёл: перманентный портфель.

[Cleo]

Почему вы должны быть убедительны? У вас какой-то бекграунд в лендлордстве или выдаче резидентшиал кредитов?

Никакого. Просто домохозяйка.

[Lenka]

Почему вы должны быть убедительны? У вас какой-то бекграунд в лендлордстве или выдаче резидентшиал кредитов?

Никакого. Просто домохозяйка.

Слушайте, я прекрасно помню, что вы работаете, у вас ненапряжная работа, которую вы выстроили сами, и это дает вам work life balance. Не обязательно лезть в бутылку.

Я все-таки не пойму, сейчас люди в мортгилж отделах в банках должны сидеть и ничего не делать? Потому что скоро рейты вверх пойдут? постепенное поднятие рейтов объявили в марте. Почему с марта дают мортгиджи?
В прошлом году тоже ожидали поднялие, но мортгилди давали, под 2.5%.

[Cat of the Day]

Почему вы должны быть убедительны? У вас какой-то бекграунд в лендлордстве или выдаче резидентшиал кредитов?

Никакого. Просто домохозяйка.

Слушайте, я прекрасно помню, что вы работаете, у вас ненапряжная работа, которую вы выстроили сами, и это дает вам work life balance. Не обязательно лезть в бутылку.

Я все-таки не пойму, сейчас люди в мортгилж отделах в банках должны сидеть и ничего не делать? Потому что скоро рейты вверх пойдут? постепенное поднятие рейтов объявили в марте. Почему с марта дают мортгиджи?
В прошлом году тоже ожидали поднялие, но мортгилди давали, под 2.5%.

Если банк ожидает повышения процента, он просто выдаёт кредиты под более высокий процент (в расчёте на повышение). Всё.
Иначе банкиры просиживают штаны зря и теряют деньги.

[Lenka]

При этом весной-летом, например, делали rate locks на 60-90 дней, не на обычные 30, то есть все равно работали и даже старались привлечь клиентов.

Другое дело, что клиентов все меньше и меньше.

[Cleo]

Я все-таки не пойму, сейчас люди в мортгилж отделах в банках должны сидеть и ничего не делать? Потому что скоро рейты вверх пойдут? постепенное поднятие рейтов объявили в марте. Почему с марта дают мортгиджи?
В прошлом году тоже ожидали поднялие, но мортгилди давали, под 2.5%.

Они дают и делают, но ограниченно. С отличным кредитным скором, высокой зарплатой, стабильной работой и хорошим даунпэйментом - дадут. А похуже - уже нет, не дадут. Или дадут только маленький mortgage (это называется credit rationing). Или под процент повыше. Они не перекрывают краник полностью, они его подкручивают, меняя стандарты кредитования. Это можно измерить и через acceptance rate. Но закрутить этот вентиль по-сильнее, по идее, можно быстро и сурово.

Если даже у вас идеальный скор и ресурсы, то такая ситуация влияет на весь рынок в целом. Вот вы купили дом, у вас все хорошо. А кто-то (и таких станет немало) - не купил. Спрос падает, значит и цена падает тоже (other things being equal). И вот ваш новенький проаппрувленный дом уже стоит дешевле. А вам за него еще платить и платить. Или продать не сможете, покупателей маловато будет (если захотите вдруг сразу продать). То есть задевает все равно всех, если не прямо, то по касательной.

[Cleo]

Если банк ожидает повышения процента, он просто выдаёт кредиты под более высокий процент (в расчёте на повышение). Всё.
Иначе банкиры просиживают штаны зря и теряют деньги.

Не все. По высокий процент еще qualify надо.
Выше процент, выше месячный платеж, при прочих равных зарплата и доходы могут уже и не соответствовать. И с моргиджем можно пролететь.
Плюс еще такой момент - выше процент, выше риск что человек не сможет расплатиться, а плохие (невозвратные) кредиты банку не нужны.

Вот вы задумывались, почему нет кредиток под 50% годовых? Ведь найдутся желающие такие взять, если у них кредит скор испорчен. Потому и нет, что банк знает, раздать-то они раздадут, а собирать как эти долги будут? У чела и так уже плохой скор, а тут еще и платежи бешенные придется обслуживать. Кто-то потянет, а кто-то нет. Поэтому невыгодно давать кредиты под очень высокий процент, потери могут оказаться выше выделки.

[Cat of the Day]

Если банк ожидает повышения процента, он просто выдаёт кредиты под более высокий процент (в расчёте на повышение). Всё.
Иначе банкиры просиживают штаны зря и теряют деньги.

Не все. По высокий процент еще qualify надо.
Выше процент, выше месячный платеж, при прочих равных зарплата и доходы могут уже и не соответствовать. И с моргиджем можно пролететь.
Плюс еще такой момент - выше процент, выше риск что человек не сможет расплатиться, а плохие (невозвратные) кредиты банку не нужны.

Вот вы задумывались, почему нет кредиток под 50% годовых? Ведь найдутся желающие такие взять, если у них кредит скор испорчен. Потому и нет, что банк знает, раздать-то они раздадут, а собирать как эти долги будут? У чела и так уже плохой скор, а тут еще и платежи бешенные придется обслуживать. Кто-то потянет, а кто-то нет. Поэтому невыгодно давать кредиты под очень высокий процент, потери могут оказаться выше выделки.

Ниша "50 процентов" прочно занята payday loans и прочим. А ещё есть loan sharks с их спецами по ректальному криптоанализу.
Вменяемый человек и под 20 процентов кредитки не будет брать в долг. Всё относительно.

[Lenka]

Я все-таки не пойму, сейчас люди в мортгилж отделах в банках должны сидеть и ничего не делать? Потому что скоро рейты вверх пойдут? постепенное поднятие рейтов объявили в марте. Почему с марта дают мортгиджи?
В прошлом году тоже ожидали поднялие, но мортгилди давали, под 2.5%.

Они дают и делают, но ограниченно. С отличным кредитным скором, высокой зарплатой, стабильной работой и хорошим даунпэйментом - дадут. А похуже - уже нет, не дадут. Или дадут только маленький mortgage (это называется credit rationing). Или под процент повыше. Они не перекрывают краник полностью, они его подкручивают, меняя стандарты кредитования. Это можно измерить и через acceptance rate. Но закрутить этот вентиль по-сильнее, по идее, можно быстро и сурово.

Если даже у вас идеальный скор и ресурсы, то такая ситуация влияет на весь рынок в целом. Вот вы купили дом, у вас все хорошо. А кто-то (и таких станет немало) - не купил. Спрос падает, значит и цена падает тоже (other things being equal). И вот ваш новенький проаппрувленный дом уже стоит дешевле. А вам за него еще платить и платить. Или продать не сможете, покупателей маловато будет (если захотите вдруг сразу продать). То есть задевает все равно всех, если не прямо, то по касательной.

Ну разговор же не об этом. Вы говорите прописные истины, я с ними не спорю. Гайки закрутили еще в 2010. Принципиальной разницы между получением мортгиджа сейчас и год назад - нет, хотя да, немного подкрутили, в частности резервы.
Вы описываете реакцию маркета на подросшие рейты и эта реакция грандиозна, безусловно, об этом можно говорить и говорить.

Но мы же не об этом! От того, что вы напишете много правильных вещей на другие темы, тема невыдачи мортгиджей в ожидании повышения рейтов не остается раскрытой

Утверждение от вас было, что банки не дают мортгиджи в ожидании повышения рейтов. Я зацепилась за это.

Банки дают мортгилджи, сейчас, под 7.5% ( мне лично) , кому-то под 6.81% ( в среднем по стране). Но дают. Да, может, через два месяца будет 9, а следующим летом 4.75%.

[Brave]

Немного прогнозов от Lacy Hunt на следующий год

[Cleo]

Ниша "50 процентов" прочно занята payday loans и прочим. А ещё есть loan sharks с их спецами по ректальному криптоанализу.
Вменяемый человек и под 20 процентов кредитки не будет брать в долг. Всё относительно.

Все правильно.
Но payday lеnders (в тех штатах, где они разрешены) не берут застрахованных депозитов и практически не регулируются. У них совсем другая история и структура баланса. И они, как правило, берут серьезный залог за бесценок - или в счет пэйчека, или какие-нить машины-юверилку-лодки и прочая. Там совсем другие риски и, относительно размера мортгиджа (один запросто тянет на миллион) - заемы копеечные. Типа 200-500 долларов (в зависимости от залога). Банки себе такие риски позволить не могут, да и регулятор им не разрешит. Потому что депозиты - застрахованы.

[Cleo]

Утверждение от вас было, что банки не дают мортгиджи в ожидании повышения рейтов. Я зацепилась за это.

И где я вот ровно такое написала?
Кому-то что-то они дают всегда.

[Cleo]

Да, кста, и мортгидж сейчас фиксированный могут хватать (кто может) и как хедж от инфляции. Такая тенденция тоже есть и она поддерживает рынок.

[Cat of the Day]

Ниша "50 процентов" прочно занята payday loans и прочим. А ещё есть loan sharks с их спецами по ректальному криптоанализу.
Вменяемый человек и под 20 процентов кредитки не будет брать в долг. Всё относительно.

Все правильно.
Но payday lеnders (в тех штатах, где они разрешены) не берут застрахованных депозитов и практически не регулируются. У них совсем другая история и структура баланса. И они, как правило, берут серьезный залог за бесценок - или в счет пэйчека, или какие-нить машины-юверилку-лодки и прочая. Там совсем другие риски и, относительно размера мортгиджа (один запросто тянет на миллион) - заемы копеечные. Типа 200-500 долларов (в зависимости от залога). Банки себе такие риски позволить не могут, да и регулятор им не разрешит. Потому что депозиты - застрахованы.

Mortgage = secured loan, банк рискует минимально. Если есть приличный downpayment - смысла отказывать у него нет.

[Cleo]

Вот, процент банков (от всех американских), которые ужесточают стандарты по выдаче C&I loans. Серые зоны - это рецессии. Вот ровно то, о чем я и говорила, все видно на картинке. В 2008 рецессию таких было 80%. Именно по мортгиджам - похожее можно нагуглить, примерно та же тенденция будет. Если я помню правильно из совсем недавней презентации, то по сабпрайм мортгиджам сейчас примерно 15% банков ужесточили выдачу.

https://fred.stlouisfed.org/series/DRTSCILM

[Cleo]

Mortgage = secured loan, банк рискует минимально. Если есть приличный downpayment - смысла отказывать у него нет.

Так, да не так. Это при стабильном или растущем рынке (ценах на дома) и спросе на оные и хорошей ликвидности.
А если цены падают, то дом стоит уже меньше, чем заемщик должен, иногда намного меньше, даже уже и с учетом downpayment. А продавать такие дома для банков геморрой, они обычно с большим убытком это делают. Это называется у них на балансе OREO (но не печенка, а Other Real Estate Owned) и обычно плохой красный флаг. И банк должен быть уверен, что заемщик спокойно потянет платежи. А с высокими процентами это все сложнее становится. Очевидные же вещи.

[vladich]

Mortgage = secured loan, банк рискует минимально. Если есть приличный downpayment - смысла отказывать у него нет.

Во время падения цен еще как рискует, да даже и без падения. Не в курсе, сколько времени и денег банку стоит обналичить собственность неплательщиков?

[Cleo]

Ладно, что-то я увлеклась ликбезом. Пора и своими делами заняться Не надо мне верить, гуглите сами и все найдется в нормальных источниках.

[Cleo]

Mortgage = secured loan, банк рискует минимально. Если есть приличный downpayment - смысла отказывать у него нет.

Во время падения цен еще как рискует, да даже и без падения. Не в курсе, сколько времени и денег банку стоит обналичить собственность неплательщиков?

[Kommi]

а когда-то не платили?
Было такое, чтобы тенанты массово прекратили платить?

Угу, 2020 год. Там правда государство постаралось, объявив мораторий на выселение неплательщиков.

Это миф. Это было в отдельно особо демократических городах, которые лендлорды и раньше не жаловали.

Сколько у вас лично тенантов перестало платить?

Я состою в двух инвестиционных клубах, у всех куса ренталов, у некоторых сотни, у всех не было проблем. Наоборот, рента росла, хорошо было.

я в десятке состою. Все врут в этих клабах. У меня, однако, была пара неплатящих из-за ковида ( и они работы не теряли), обе наглые афро-американки, просочившиеся в тенанты из-за молодой неопытной манагерши. Но выселить был геморрой. Весной был гемор выселять пару пенсов-воспов, которые решили не платить "патамучта денюг нетути".